ロイヤルシーズン西麻布【珍しい居室バランスの2LDK】3階66㎡9,880万円(坪単価497万円)

続けて、ロイヤルシーズン西麻布。

設計は時設計、構造設計はジェーエスディー、施工は末長組です。

時設計は保育園や幼稚園などの園舎創りをメインとしているようで、マンション、ましてこのような高額物件のデザインに携わることへの違和感を覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、「時設計×ジェーエスディー」という当物件と同じ組み合わせで行ったというみのる認定こども園のデザインをご覧いただければそのような先入観は消えるはずです。

構造美・機能美・内面美を心掛けているというだけのことはある「斬新ながら機能面での魅力も感じる曲面とガラス面の豊かな設計」が特長的で、末長物件とのコラボレーションは非常にシックリきますね。

当物件は、ガラスウォールを大々的に設えた南面デザインが最大の特長であり、逆に言うとそれ以外の面が価格帯のわりに少々地味に感じたりもするのですが、敷地北側はお見合いなどに考慮する必要もあるでしょうし、末長組の物件らしく複雑なフロアプランを採用したことでルーバル付(ルーバル周りはグリーンも豊か)のプランが多くなっているという点も当物件の大きな特長の1つになってくるでしょう。

前回のロイヤルシーズン西麻布

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK、西向き中住戸です。従前は丘上であったはずのポジションにはなるのですが、従前の土地を少し掘り下げた形で、サブエントランスのある4階(建築基準法上の1階)より1つ下の階になる少々地下感のあるお部屋になります。
ただ、このポジションでも南方向から多少の日照を得ることが出来そうですし、東側にもサービスバルコニーを設けるなど採光・通風面での工夫がみられるのは救いでしょう。

間取りとしては、66㎡という大き目の2LDKにはなりますが、各居室の大きさはかなり珍しいものになっています。

このようなゆったりとした大きさの2LDKであればLD単体で10畳以上あるのが一般的なのですが、LD単体では10畳に届いていないようですし(LDKで12.7畳しかない)、ベッドルームに9.6畳を確保するなど(一方でベッドルーム2は4.2畳しかない)、かなり特殊なプランニングが採用されています。

地下感の強いお部屋ゆえに開口部との位置関係がプランニングを行う上での障害、さらに言うとF2システムを採用しているがゆえに戸境壁(耐震壁)の位置調整も難しくなってくるので、仕方のない部分はあるかとは思いますが、ベッドルーム1・2共に形状が芳しくありませんし、もうひと頑張り欲しかったですね。

玄関廊下はクランクインでプライバシー面への配慮がなされているのは良い材料ではあるのですが…。

坪単価は497万円。500万円を切ってはいますが、このポジションならば当然と言ったところでしょうね。

2LDKにしては面積が大きいがゆえにグロスでほぼ1億という水準になってしまっていますし、前述のように50㎡台中盤の一般的な2LDKと比べた場合にゆとりを感じることが出来るのが「歪な形状の9.6畳のベッドルームだけ(収納は充実している方ではありますが…)」という感じになるので単価はむしろもっと抑えられていてもおかしくなかった印象になります。

設備仕様面は、タイプによって3つのグレードに分けられているのですが、全プランにディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、カップボードはもちろんのこと、最低グレードでも浴室床にマラッツィ社製の磁器質タイル、ビルトインエアコン、LDだけでなく主寝室にも床暖房を搭載するなど価格帯なりに力の入ったものという印象です。
水回り天板は最低グレードのみ人造で、上2つはシーザーストーン天板になりますね。
ロイヤルシーズン赤坂は全熱交換器が搭載されていましたがこちらはどうなのでしょう。

管理費は384円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下ですので総戸数43戸というスケールの高額物件のわりにはこれでも抑えられている方だと思います。
ロイヤルシーズン赤坂はコンシェルジュサービスが導入されていたこともあり管理費は500円/㎡とさらに高額でした。

駐車場は全14台で機械式になります。

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