デュフレ堀切菖蒲園【端正かつ上質なデザイン、キッチンは1.9畳???】2階61㎡3,680万円(坪単価198万円)

デュフレ堀切菖蒲園。

堀切菖蒲園駅徒歩8分の10階建総戸数29戸のマンションです。

敷地面積430㎡ほどの小規模物件で、駅距離も一般的なものになりますが、葛飾ロイヤルケアセンターの隣の南東角地という点は悪くないですね。

最大のポイントはデザインになるでしょうか。
「サジェスト」は従来からデザインに力を入れる傾向にあるデベロッパーで、何かしらデザイン面での特長を内包した物件を提供してくれることが少なくありません。

直近のデュフレ南千住リバーサイドはサジェストの物件にしてはかなり大きな総戸数85戸というスケールがあったのに対してこちらはかなりの小規模物件、かつ、エリア・価格帯的にも大人しいものになるので、分かりやすい高級感があるわけではないのですが、とかく端正なデザインだと思いますね。

エントランス外壁のスレート板、エントランスの特殊左官壁など、随所に拘りを感じるマテリアルが採用されていて派手さはないながらも上質なデザインになっていると感じます。

このエリアにはブランド感のある物件が存在していませんし、小規模なりにこの界隈では存在感のある物件になりそうです。

設計はガイ・プランニング、施工はウラタになります。

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向道路の向かいには8階建のサンフラワー堀切がありますので、低層階だと冬場に日照が遮られる時間帯も出てくるかとは思いますし、そもそも角度的にやや東寄りではあるのですが、東側は並木もある平和橋通りであり物件内では比較的開放感のあるポジションです。

間取りとしては、60㎡ちょっとのいわゆる狭小3LDKになりますが、これでも物件内では最も大きなものになります。当物件は54~61㎡と比較的狭いレンジに集約されており、57㎡のプランも実質3LDK(2LDK+S)になっています。

狭小プランなりに効率性を高めることを意識しているのか角住戸ながらかなり廊下が短めなのは良いのですが、バルコニー側ですら柱が食い込んだ設計は褒められたものではありませんし、一見廊下が短くともLDの入口付近に実質的な廊下部分が大き目に混入しているのも残念ですね。

LDドアをもっと南側にしていれば洗面所はノンリビングインに出来ていたわけですし(まぁ、リビングインであることで家事動線上のメリットがあるにはありますが…)、「狭小プランゆえの事情」を感じずにはいられません。

それでもLDを11.1畳確保出来ているのは救いではあるのですが、反面キッチンが1.9畳というファミリータイプではそうそう見ない大きさになっているのはちょっとした衝撃ですね。

キッチンの背後は食器棚置場ではなくパントリーとしているがためにその部分の畳数がキッチンにカウントされていないことも要因かとは思いますが、小ぶりであるのは確かです。

また、バルコニー側に連窓サッシが導入されていないのは残念ですが、ベッドルーム2の引き戸は大きく開け放つことが出来るものになっていて違和感少なく2LDK的に使えるのは良い点でしょう。

専有面積を考えると収納は充実している方だと思います。ファミリータイプとして違和感のないものです。

坪単価は198万円。2015年に近隣の駅徒歩6分で分譲されたプレイス堀切菖蒲園の平均坪単価がちょうどこのぐらいで、「平均」で言うと当物件の方が一回り上ということになるのでしょうが、2015年と比べると相場は確実に上昇していますので違和感のある水準ではないでしょう。

お隣お花茶屋駅のエクセレントシティ東京ネストと比べるとグロスではもちろんのこと(狭小プランなので当然ですね)、単価的にもこなれていると思います。

設備仕様面は、小規模なためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機がついていますし、内装デザインにも力を入れるサジェストシリーズらしくLDの珪藻土壁やキッチンのデザインタイル(セレクト可)なども嬉しい材料ですね。

管理費は206円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですがかなりの小規模物件ですのでこの水準ならば御の字と言えるでしょう。

駐車場は3台のみですがいずれも平置になります。

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