幕張ベイパークスカイグランドタワー【千葉県内最高層ゆえ?豊か過ぎる面積帯と嵩むグロス】40階112㎡9,891万円(坪単価292万円)

幕張ベイパークスカイグランドタワー。

海浜幕張駅徒歩13分の48階建総戸数826戸のタワーマンションです。

中央の若葉三丁目公園を含めた幕張ベイパークの総開発面積は約17.5haと首都圏最大級のもので、予定されている6本のタワマンのうちここは2本目になります。

1本目のクロスタワー&レジデンスは昨年末に完成済ながら未だ完売しておらず、注目度の高い物件ではありますが、あまりにスケールが大きいこと(販売戸数が多いこと)が昨今のマンション不況期においては凶と出てしまっている印象もありますが、第1期では185戸を供給していますし、千葉県内最高層となるこちらを待っていた方もいらっしゃるようですね。条件・価格次第では流石にまだまだニーズはあるでしょう。
なにせベイパーク全体で約4,500戸を売らねばならないのですからこんなところでつまづいていては大惨事になってしまいます…。

当物件は幕張ベイパークの住居街区の中では最も南西に位置しており、最も駅まで近く、かつ、南面条件にも優れています。

3月末のクロスタワー&レジデンスの入居開始と共に当初の予定通り「幕張ベイパーク線(幕張ベイパークと海浜幕張駅を結ぶ路線バス)」の運行が3月31日から始まっており、駅に近いことのメリットはけして大きくはないのかもしれませんが、開業したばかりのイオンはクロスタワー&レジデンス同様に近いですし、仮に6本のタワマンが同時に選べる状況であっても当物件がいいと思う方は少なくないように思います(クロスタワーも甲乙つけ難いですが…)。

なお、前述の通り当物件は市川ザ・タワーズウエストの45階建を超える「千葉県内最高層のマンション」になるのですが、高さも約172mと非常に高く、階建・高さ共に千葉県内ではアパホテル&リゾートに次ぐ高層建築ですね。
ベイパークの後発タワマンにはほぼ同じ高さのものが予定されているので、オンリーワン的な存在にこそなりませんが、そこに魅力を感じる方は少なくないのでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は111㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向には2本の幕張パークタワーがありますが、それらは33階建なのでこの高層階住戸であればそれらの影響すら受けないパノラマオーシャンビューが望めます。
また、空気の澄んだ日には海の向こうに富士山も望めるでしょう。

こちら側なら幕張ベイパーク内の後発のタワマンの影響も受けないですし、気になるのは真夏の西日の直射ぐらいですかね。バルコニーのある部分は上階のバルコニーが庇の役割を果たしてくれますのでそこまで直射が入ってくることはありませんが、コーナーサッシ部分はどうしてもその影響が強くなります。

間取りとしてはそのような幕張ベイパーク内でも絶好のポジションとなるがためにクロスタワー&レジデンスの最大108㎡よりもさらに大きなものになっています。

後発ゆえに単価高を目指し気持ち面積を絞ってくるのではないかと思っていたのですが(100㎡程度でもそうそう他の新築物件では真似できない貴重な大きさですからね)、さらに上回ってくるとはちょっとした驚きでした。

中層階以下は100㎡ちょっとという感じですが、それでもクロスタワー&レジデンスよりもゆとりがありますし、グロスが嵩み過ぎていると思うのですが大丈夫かね???

高層階に限って言えば「千葉県内最高層物件の高層階」という分かりやすさがあり、実際、遮るものがほとんどない見事な眺望(アパはかかってくる)ですので、少々グロスが嵩もうが確かなニーズがあるとは思うのですが、中層階以下で6,000~7,000万円台はどうですかね…。そのグロス帯にこれだけの数があるとかなり大変なのではないかと思います。

まだこの後「類似物件」が4本あるわけですし、それらは駅からさらに遠くイオンも遠くなるポジションですので「面積を絞って単価を維持する戦略」はそちらに取っておきたいというのもあるのでしょうが、この全般的に嵩んだ感のあるグロス帯だと826戸を完売させるのは容易ではないでしょうね。

今時期はハルミフラッグ待ちの方も相当数いらっしゃるはずでそのあたりとの競合もあるのでしょうが…。

さて、肝心のプラン詳細ですが、そのような非常にゆとりあるプランとなっているためクロスタワー同様に少々の柱の食い込みはあまり気にはなりません。

ただ、やはり下り天井はクロスタワー同様に2m程度であり、湾岸タワマンとしてはサッシ高が今一つなのはちょっと残念な点にはなります。
※プラン・居室によって柱の食い込みに差のある物件で、柱の食い込み加減により梁幅(下り天井幅)に結構違いが出ているので注意が必要です。

当プランのスパンにはビューバスを採用するぐらいの余裕がありますし、外廊下物件ならではの居室配置としたことで大きな専有面積を有しているわりに廊下周りの設計が効率的な点も魅力の1つでしょうね。

坪単価は292万円(トランクルーム込の面積で計算)。クロスタワーの最上階住戸(37階)よりも約5%高い設定になっており、「千葉県最高層×眺望抜群の高層階南西角」ということが考慮された「クロスタワーの価格を踏襲した水準」になっていますね。

そこまで眺望に差があるとは言えない20階台後半の南西角で坪単価250万円程度ですので、少々乗っけすぎな印象もなくはないのですが、少なくとも現状においてこの40階以上の南西角というのは貴重な立ち位置になりますのでこの価格でも心をくすぐられる方がいらっしゃるのは確かでしょう。

当物件は千住ザ・タワープラウドタワー武蔵小金井クロスなどに代表されるようなランドマーク感の強い駅近の高層タワーでこそありませんが、そういった物件の「最もいいお部屋」のような突出したプレミアム価格になっているわけではなく、「現実的な水準」と言うのが適切な表現になると思います。

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