幕張ベイパークスカイグランドタワー【バリエーションを設けたコーナーデザイン】4階76㎡4,197万円(坪単価183万円)

続けて、幕張ベイパークスカイグランドタワー。

こちらもクロスタワー同様に熊谷組による設計・施工で、免震構造が採用されています。

設計・デザイン共に当然ながらクロスタワーを踏襲したものになっているのですが、37階⇒48階、総戸数497⇒826戸とかなりスケールアップしたことでさらに存在感が増しているのは確かですし、コーナーサッシの形状を階や方角によって変えてきたのは意外でした。

クロスタワーにはなかった90度角のコーナーサッシを採用したプランも結構あって、家具の置きやすさやガラス面積の大きさ(基本的には「斜め」となる部分がない方が総ガラス面が多くなる)と言った点からも90度角のものはいいと思いますね。
※ガタガタしてないほぼ曲面となったパークコート赤坂檜町ザ・タワーのようなものももちろん大好きですが…。

共用施設としてはゲストルーム、キッズルーム、ビューラウンジ、コミュニティルーム(パーティルーム)などで総戸数826戸の物件にしては大人しいものですが、幕張ベイパーク内には様々な施設が出来ますし、当物件の街区内だけでもスポーツ施設・スポーツバー(レストラン)、クリニックモールなどが入る街自体を開発するプロジェクトですので想定通りのものです。

前回の幕張ベイパークスカイグランドタワー

公式ホームページ
IMG_4601[1]
お部屋は76㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側には線路が走っていますし、敷地内の自走式駐車場(4階建)などの影響もなくはないですが、敷地周囲には大規模物件らしいゆとりがあり低層階でも視界抜けが得られますのでけして悪い条件ではないでしょう。西日中心ですが日照も得ることが出来ます。

間取りとしては、田の字ベースの中住戸ながらスパンがしっかりと確保されており、クロスタワーの多くの中住戸同様にやはり好感の持てるものですね。

クロスタワーの時に取り上げた中住戸ほどLDの開口部幅が大きいわけではないのですが、これでも一般的な中住戸よりはかなり大きいですし、近年よく見かける60㎡台後半~70㎡台前半の一般的な中住戸に比べると明らかなゆとりを感じることの出来るプランです。

LD単体で14畳という大きさ、かつ、無理なくオープンキッチンを採用出来ているので空間的な広がりはかなりのものがありますし、廊下をクランクさせることでプライバシー面への配慮を行っているあたりも「76㎡の余裕」のなせる業ということになるでしょう。

坪単価は183万円。クロスタワーは東向き低層階が前建の影響が最も大きくやはりこれぐらいの坪単価でしたので、やはり予想していた通りのクロスタワーの価格を踏襲した水準です。

クロスタワーの売れ行きが好調だったならば、単価を少しぐらい上げるのもありえない話ではなかったのでしょうが、未だ完売してすらいないことを考えると低層階はさらにパンダ感を高めたお部屋があっても良かったように思いますね。

ただ、高層階中住戸にはクロスタワーと同階で比較した場合、幾分安くなっているお部屋もあります。

前回の記事で書いたように「6本のタワマンのうち最も良いポジション」と言っても過言ではないのですが、今の市況及びこの後のことを考えるとこの価格はギリギリでしょうね…。

後発タワマンは面積を絞りグロスの嵩みを抑えるのはもちろんのこと1本目2本目とは異なる「明確な特色」を設ける必要すら出てくるかもしれません。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、トイレ手洗器などやはりクロスタワー&レジデンス同様のものがそろっています。

管理費は222円/㎡。クロスタワー&レジデンスは259円/㎡でしたので、スケールが増した分お安く出来ているようです。大差ない水準になるかと思っていたので余計に魅力に感じますし、100㎡程度のお部屋にとっては月々約4,000円なので結構大きな差ですね。
外廊下ですがディスポーザーに加え、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、各階ゴミ置場などが搭載されていることを考えるとリーズナブルに感じます(※近年の物件にしては)。

この管理費ならば内廊下を採用しても管理費は許容範囲内に収まった気がしますし、後発タワマンでは内廊下を特色の1つにするのもアリではあるのでしょうが、幕張ベイパークは街の開発であり街全体に統一感を持たせるために「同じような形・向きのタワマン」が計画されているので、そういった点での難しさはあるでしょうね。

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの記事でそんなようなことを書いたと記憶していますが、太いワンフロア面積の大きなタワマンというのは内廊下設計にするのがかなり難しいです。

なぜなら、各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がそれ相応になってしまい今回取り上げた中住戸以上のワイドスパンを実現するのは難しく、中住戸に3LDKを設計するのが困難なのです(洋室1室が行灯部屋になっているのは内廊下タワマンではごくごくオーソドックスな設計ですが、流石に2室を行灯部屋にはね…。かの富久クロスはあれだけ間取りを叩かれても価格が安かったので超人気物件になりましたが…)
※見た目太いタワマンであってもフロア中央部の「吹抜」を大きくすることでワイドスパン住戸を増やすことは可能っちゃ可能なのですが、構造上バランスが悪くなるのは言うまでもありません。

後発タワマンの「内容」は市況次第の部分も大きいはずで、少なくとも数年内には市況や相場に大きな動きが出てくるので予想は難しいのですが、これだけの数を売るのが大変なのは間違いありませんのでいい意味で期待を裏切るものを見せて欲しいと思っています。

駐車場は全589台で内訳は平置10台、自走式579台になります。

0 Comments



Post a comment