ウィルレーナ東十条【商店街沿いの高利便性×共用部でも差別化】2階45㎡4,398万円(坪単価322万円)

ウィルレーナ東十条。

東十条駅徒歩7分、王子神谷駅徒歩8分の6階建総戸数43戸のマンションです。

30㎡台中心、30~50㎡台のみで構成されたコンパクトな総戸数43戸なのでスケール的には小ぶりなのですが、ポジション的には東十条商店街及び東十条銀座商店街沿いに位置しており、ザ・ガーデン東京王子と共に誕生したサミットストアや複数のクリニックなども至近となる利便性の高い物件になります。

駅近とは言えませんが、ザ・ガーデンズ東京王子同様に都心直通の2路線がほどほどの距離感で利用できるのは少なからず魅力になりますし、このポジションならばコンパクトなプランニングでも違和感はないでしょう。

設計はディスク、施工は田中建設です。
敷地は、南側の商店街の通りにはわずかしか接道しておりませんので開放感が高いとは言えないのですが、敷地が奥まった位置にあるためエントランスアプローチが非常に奥行のあるものと出来ています。傍らには植栽も施されこのエントランス周りは当物件のデザイン上、大きな特徴の1つと言うことになってくるでしょう。

デザインは、古谷デザイン建築設計事務所によるもので、外観はとりわけ高級感があるわけではありませんが、バルコニー手摺の一部など随所に木調ルーバーを採用したもので、価格帯なりに工夫を施している印象にはなりますね。

また、上述の通りの小規模物件ながら、共用施設としてフィットネスルームを用意(セントラルスポーツと提携しソフトサービスも導入)、さらに内廊下設計を採用するなど小規模物件にしては珍しいほど差別化を意識した物件になっています。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の2LDK、南西角住戸です。この階では視界抜けは得られませんが、南側は商店街沿いに3階建、西側は2階建などの低層建物で構成されているので、この階でも日照は問題ありません。

まぁ、上階と同じプランが採用されているからとは言え、南側の建物との距離は結構近いのでLDの南側にわざわざこのような特徴ある開口部を設計しているのは少々疑問ではありますが…(下部は曇りガラス、上部は普通の透明ガラスになっています)。

間取りとしては、45㎡しかない2LDKでありいわゆる狭小2LDKということになります。

読者の方であればご存知の通り近年は40㎡程度の2LDKも見かけるようになっていますので驚きこそありませんが(昨日のシエリア横浜阪東橋もそうでした)、東十条(北区)ですし、こちらもなかなかのコンパクト具合ですよね。

当物件の1LDKは多くが30~31㎡になっていますし、販売単価を少しでも伸ばしたいがために限界まで面積を絞っているのは明らかでしょう。

玄関はクランクインなのでプライバシー面に優れてはいるのですが、45㎡であることを考えると廊下は少々長めで、この専有面積である以上仕方ないとは言え、LDKで10畳、ベッドルーム3畳というあたりには少なからず苦しさを感じますね。

ベッドルーム2の引き戸はしっかりと開け放つことが出来るようになっていて開くことで違和感少なく1LDK的に利用できるという点は非常に良いのですが、南側の開口部に特長を持たせたがために窓の手前に柱と梁が目立っているのは少々残念です。

一方、洗面所や浴室はこの面積のわりにはゆとりを感じますし、収納も比較的充実しているのは良い材料と言えるでしょうか。

坪単価は322万円。視界抜けの得られる上層階は坪単価350万円ほどの水準になりますので単価差はそれなりですし、30㎡台に比べると多少なりとも単価がこなれている印象にはなりますが、やはり当プランの大きな売りとなる南面開口部の魅力が前建により妨げられていることを考えるともう少しこなれた水準であってしかるべきなのかな、と。

上述のように1LDKも2LDKも限界まで面積を絞ったプランニングになっているので予想通りではあるのですが、ファミリータイプでは坪単価を伸ばすのは難しいエリアですし(ザ・ガーデンズ東京王子でも平均坪単価約260万円)、限界まで面積を絞ったからこその水準という印象になります。

同様のコンパクトレジデンスである赤羽駅徒歩10分のインプレストコア赤羽は平均坪単価約310万円、志茂駅徒歩1分のクリオラベルヴィ赤羽東も平均坪単価約305万円という水準で強気な印象がありましたが、ここはそれを上回る水準ということになりますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、トイレ手洗い器、ミストサウナ、酸素美泡湯、浴室のフラットラインLED照明など、コンパクト物件としては上々と言える充実したものになっています。

管理費は356円/㎡。内廊下を採用しているというのはありますが、ディスポーザーは当然ありませんので小規模なりにランニングコストが嵩んでいるようです。

駐車場は敷地内には身障者用の1台があるのみです。別途、地主と直接契約する形の隔地駐車場を5台分確保しているとのことです。

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