デュオヴェール東京東向島【30㎡台との単価差に注目】3階43㎡3,218万円(坪単価247万円)

デュオヴェール東京東向島。

八広駅徒歩4分、東向島駅徒歩9分の9階建総戸数34戸のマンションです。

敷地面積300㎡に満たない小規模物件で、デュオヴェールシリーズらしい30㎡台中心のコンパクトマンションになります。

ポジションとしてはゆりのき橋通りに面したポジションなので閑静とは行きませんが、ゆりのき橋通りは北東で、住戸は南向きと西向きの設計、かつ、南側は戸建などの低層建物ばかりになったエリアなので日照・視界面での魅力は高いですね。

どちらもネームバリューを感じる駅でこそありませんが、2駅2路線が徒歩10分圏内で利用できるというのもやはり大きな材料の1つになってくるでしょう。

設計はG2設計、施工は風越建設です。

デザインに関しては強調出来る点はなく可もなく不可もなくという感じですが、内廊下設計が採用されているのは1つの特徴にはなってくるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。3階だと視界抜けという感じではありませんが、上述のように南側・東側共に戸建などの低層住宅で構成されているので、日照的には申し分のないポジションになります。

間取りとしては、本日の一記事目に取り上げたウィルレーナ東十条の2LDKよりもさらに面積の小さなものでこちらも少しでも単価を伸ばしたいがための「苦肉のプラン」ということになるでしょうね。

こちらもベッドルーム1の引き戸を大きく開け放てるようになっているので違和感少なく1LDK的に使うことが出来ますし、この面積の2LDKとして大きな違和感こそないのですが、やはり廊下はもっと短い方が良かったでしょう。

他プランや柱位置などとの関係上このような位置になっているかとは思いますが、この狭小2LDKならばなにはともあれ効率性に焦点を当て、玄関廊下をもっとシンプルな動線にすべきだったと思います。
オープンキッチンになっていることでキッチン脇の事実上の廊下部分も少々勿体なく感じますね。

坪単価は247万円。先ほどのウィルレーナは間取り面での差別化がなされていた影響も幾らかあるのでしょうが、30㎡台と40㎡台の単価差がかなり小さい方でしたので、当物件とはかなり異なる価格設定になっていると言えるでしょう。

あちらの方が都心に近くより魅力の高い立地条件ということにはなってくるので30㎡台もこちらの方が幾分安くはなっていますが、それでもこちらの30㎡台が坪単価300万円超であるのに対して、40㎡超は良好な南東角住戸というポジションであるにもかかわらず250万円にすら達していません…。

31㎡の4階南向き中住戸が2,998万円で、この43㎡の3階南東角住戸が3,218万円っておかしくない?(笑)

確かに上階の方がスカイツリーや隅田川の花火大会は望みやすいですが、この階でも見えはするでしょうし。

こことウィルレーナは同面積帯・近い価格帯で構成された2物件なのですが、価格設定のバランスが全く異なるものになっているという点で非常に興味深い例の1つと言えるでしょうね。

グロスの嵩みを考慮し30㎡台と40㎡台との間に単価差を設けるケース、40㎡台と50㎡台との間に設けるケース、はたまた、50㎡台と70㎡台に設けるケースなど、物件によってまちまちでそこに価格の歪みが生じていることは少なくありません。

設備仕様面は、コンパクト物件のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板などの高級感のあるものも見当たりません。浴室照明もダウンライトではなくブラケットになります。
また、食洗機はなくトイレもタンク付のタイプになりますが、トイレ手洗い器がついているのは良い点でしょう。

管理費は400円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ということでかなり高額になっていますね。
43㎡ともなると管理費だけで月々17,000円超の負担になってくるのでネックの1つになるでしょうね・・・。

なお、駐車場はありません。

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