パークホームズ日本橋橘町【容積率720%の総戸数80戸】13階76㎡11,990万円(予定)(坪単価521万円)

パークホームズ日本橋橘町。

東日本橋駅及び馬喰横山駅徒歩3分、馬喰町駅徒歩5分、人形町駅徒歩7分、三越前駅徒歩13分などとなる13階建総戸数80戸(他店舗1区画)のマンションです。

西側私道の向かいが日本橋富沢町になる東日本橋の西端で、近年供給が非常に旺盛な東日本橋・馬喰横山・馬喰町界隈にはなってくるのですが、学区はむろん久松小ですし、人形町駅も徒歩7分となる魅力の少なくないポジションになります。

マンション名を「東日本橋」や「馬喰町」などとはしたくないがために旧町名である「橘町」をつけているあたりに若干の強引さを感じはしますが…。

なお、先行するパークホームズ日本橋人形町二丁目は、従前中央区の容積率緩和の撤廃により容積率は「500%+店舗(店舗部分だけは緩和というか上乗せできる)」という日本橋界隈では低めの水準でしたが、当物件は地区計画などにより720%を実現出来ているとのことで敷地面積700㎡に満たないながらも総戸数80戸というそこそこのスケール感があるのもポイントの1つになるでしょうか。

プランは、およそ7分の4が3LDK(60~70㎡台)、残りのおよそ7分の3が1LDK(40㎡ちょっと)ということで、50㎡台の2LDKがぽっかり抜けた少々意外なもので、日本橋界隈の物件らしく敷地面積もけして大きなものではないのですが、三方が道路に面しているという点も悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。北東側道路の向かいには14階建のグランスイート東日本橋スクウェア、東側交差点の向かいには12階建のグリーンパーク日本橋久松町レジデンスがありますが、上層階の南東~南にかけてはわりと抜けのあるポジションで日照に関しては低層階でも良好ですね。

間取りとしては、外観デザイン上の肝ともなっているコーナーサッシが印象的なものになります。

タワマンなんかもイメージさせる幅のあるコーナーサッシで、やはり角住戸のサッシに力を入れていたパークホームズ日本橋人形町二丁目同様にインパクトのあるものです。

ただ、その人形町二丁目や当物件の北角住戸のFIXサッシは逆梁(カウンター)であるのに対して(片側は順梁)、こちらは両面とも順梁になっておりその下り天井(梁)はなかなかに存在感がありますね…。
下り天高は約1.89mとかなり低くなってしまっています。

階高に余裕のあることが多いタワマンにおける平均的な水準である2.1mほどを望むのはこの価格帯の物件とは言え酷なのでしょうが、せめて一般的な2m前後にはしてほしかったな、と。

それなりに階建のある物件ですのでこのぐらいの太さの柱・梁になるのは仕方ないことですし(日本橋浜町ダイヤレジデンスのようなものは例外中の例外です)、特に梁が太いという印象こそありませんが、これだけ下っている上、両面共にバルコニーに面していないことでL字の梁がダイナミックに室内に存在した形になることを考えるともうちょっと配慮があってしかるべきだったとは思いますね。

ただ、一方で、76㎡というそれなりの面積がありながら玄関廊下は一直線になっているので、日本橋界隈のプランの中では効率性が高い方と言えますし、柱の食い込みはあれど収納配置に工夫を施したことで居室形状が比較的きれいな点には好感が持てます。
また、ベッドルーム2がウォールドアになっているので二次元的には空間的な広がりも期待できるでしょう。

このような面積帯、かつ、かなりいいお値段の角住戸でありながら洗面所がリビングインというのは少々違和感がありますが…。

坪単価は予定価格で521万円。人形町二丁目の最高単価は最上階南角の616万円でしたので立地の差はあれど約100万円の差があることになります。また、低層階でも450万円ほどの水準で、低層階と高層階の単価差が比較的小さい物件とも言えるでしょうね。

ただ、中住戸3LDK(北東向き)は最上階でも坪単価400万円ちょっとでしかなく、南に面した日照と視界抜け、さらには、物件の顔ともなるコーナーサッシプランということがしっかりと考慮された水準でもあるでしょう。

人形町二丁目やパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスなどと比べると安く感じなくもないですがそれらとは立地の希少性に差がありますし、こちらは近年供給過剰な東日本橋・馬喰町駅界隈の物件の価格との兼ね合いを無視することが出来ないという事情もあり、結果このような水準に落ち着いたようですね。

スケール・ブランド面での差こそありますが、近隣久松町アドレスのクリオ日本橋久松町ですら平均坪単価約390万円でしたし、プロスタイル日本橋馬喰町グリーンパーク日本橋横山町に至っては平均坪単価350~360万円台ですんで、価格設定に長けた三井不動産であっても価格のバランスをとるのが難しかったのではないでしょうか。

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