イニシア中央湊【全戸70㎡台で「4分の3」が2LDK】3階72㎡7,298万円(坪単価336万円)

続けて、イニシア中央湊。

設計は三輪設計、施工は大豊建設です。

敷地面積約500㎡に対して建築面積は約390㎡と、土地柄非常に空地率の低い物件で周囲の建物との距離感も近いためエントランス側は開放感には欠けますが、西側(エントランス側)にもサッシの豊かなプランが設計されているので、外観は洗練された雰囲気になっていますね。

隅田川方向からの当物件はまさにガラスウォールという感じですし、東側中央部の凹みもデザインの一部として機能していると感じます。

基壇部にはルーバーも施されますし、価格帯・スケールを考えると十分なものと言えるのではないでしょうか。
坪単価500万円超のお部屋にとっては少々の物足りなさもあるにはありますが、このスケール・空地率の物件ではやれることに限りがありますし、多くを占める坪単価300~400万円台のお部屋にとっては違和感のないものと言えるでしょう。

前回のイニシア中央湊

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の2LDK、北西角住戸です。北側は至近距離に同じような高さの隣接ビルがありますし、西側も細い道路の向かいに建物が立っています。ただ、西側の建物は高くはないので圧迫感がある感じではなく、採光上問題のあるようなポジションではないでしょう。

間取りとしては、物件内では最も小ぶりながらも70㎡超を確保出来ており、先ほどのプランのような「特殊な設計」にもなっていないので、普通に3LDKなのかと思いきやこちらも2LDKですね。

当物件は全て70㎡超の4つのプランで構成されているのですが、うち3プランが2LDKで3LDKは1つだけという非常に珍しいプランニングになっています。

イニシア高輪プレシアスコートのプランニングにも同じような傾向がありましたし、ディアナコート目黒に代表されるようにモリモトなんかも都心好立地で大き目の2LDKをプランニングするようになってきているので、ご年配プチ富裕層の戸建からの住み替えニーズなどを初めとしたゆとりある2LDKニーズがあるということかとは思いますが、この物件の大半が70㎡台の2LDKというのは少々極端過ぎる印象がありますね。

なお、このプランに関しては、共用階段などとの兼ね合いで、玄関位置がかなり南東に凸となってしまったことが2LDKとなった理由の1つになってくると思います。
LDKが15.9畳、洋室1が6.5畳という大きさになっていることからすると、頑張れば3LDK(LDK13畳+6畳+5畳+4.5畳)にも出来ていたとも思うのですが、その場合、かなりせせこましいプランになってしまっていたでしょうね。

一方、柱位置から明らかなように先ほどのプランとは異なり「出色なハイサッシ」とすることは出来ていませんが、洋室2の引き戸を大きく開け放つことが出来るものになっているので、1LDKとして使った場合には空間的な広がりが非常に高いプランになります。

梁との関係上、連窓サッシの方立てがかなり大きくなってしまっているのは残念ですけどもね。

また、内廊下を採用した物件ですが、共用階段との間に空間を設けたことで東側にも開口部が設計出来ており、通風面での魅力は少なくありません。

坪単価は336万円。リバーフロントは低層階でも400万円程度になりますし、ポジションなりの水準になっていると思います。
リセール市場においては、築浅のグランスイート八丁堀、クレヴィア東京八丁堀湊ザ・レジデンス、プレシス東京湊ザ・レジデンスなどの築浅物件が軒並み坪単価350万円前後で成約していますし(それらには立地的にリバーサイド住戸はありません)、パークシティは坪単価400万円台が当たり前という感じの相場ですので、このお部屋は物件内で条件が悪いなりに現実的なお値段になっていると言えるでしょうね。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついているあたりからするとやはり高価格帯(高グロス帯)となることを考慮しているようですし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板など違和感のないものがそろっています。

管理費は341円/㎡。内廊下(内部廊下)、かつ、ディスポーザー付ですので総戸数36戸のスケールからするとリーズナブルな水準と言ってよいと思います。

駐車場は全5台で身障者用1台のみが平置で、4台が機械式になります。

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