シティハウス赤羽レジデンス【やっぱり高いアーケード経由の徒歩8分】13階63㎡7,090万円(坪単価371万円)

シティハウス赤羽レジデンス。

赤羽駅及び赤羽岩淵駅徒歩8分、志茂駅徒歩9分の14階建総戸数39戸のマンションです。

当物件は50~60㎡台のみなので、ファミリータイプとは言い難いのですが、ここ数年の赤羽駅徒歩10分圏内はその高い利便性が影響してかいわゆるワンルーム投資マンションなどのコンパクト物件ばかりが供給されている状況でしたので、注目していた方は少なくないでしょう。

駅徒歩10分圏内でのブランド感のある物件の供給は2014年のプラウド赤羽ディアージュ以来になるでしょうか。

駅前に賑わいのある赤羽駅の物件らしく駅近とは行きませんが、当物件のポジションは駅から東へアーケード街であるLaLaガーデン(赤羽スズラン通り商店街)を抜けてすぐのところにあるので、雨の日でも道程の大半が傘要らずで快適なアクセスになるというのも大きな特長となってくるでしょう。

近隣にはわりと大きな赤羽公園もありますし、利便性と環境面のバランスと言う意味でも魅力のある物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南東角住戸です。近隣は戸建などの低層建物が多いエリアになっており、高い建物と言えばアーケードの南側にある24階建のプラウドシティ赤羽ぐらいなので、当住戸からは東に南にと申し分のないパノラマビューを楽しむことが出来るでしょう。

間取りとしては、その魅力十分なポジションからすると悲しくなるほどの狭小プランで、中小デベ物件であれば仕方がないと思えはするレベルではあるものの「天下」の住友不動産がプランニングするものとしてはやはり残念という感想になってしまいますね。

「少しでも販売単価を上げる」ことが優先された設計であるのは言うまでもなくちょっと開き直り過ぎなのではないかと…。

まぁ、野村不動産でさえまもなく分譲開始するプラウド東神奈川では42~66㎡というプランニングを採用しているぐらいですし、来るところまで来た感がありますね…。

なお、当プランは角住戸にしては玄関廊下を一見コンパクトには出来ていますが、住不物件お得意のひどい位置にLDドアが設計されたもので、見せかけだけのLD10.2畳にもげんなりします。

事実上のLDは7畳程度でしかないですし、キッチンにはバックカウンターがあるとはいえ、いわゆるオープンキッチンではなくLDとの一体感が薄くなっているため空間的な広がりも得にくいでしょう。

引き戸でLDと隣接した洋室3もこの引き戸形状だとLDと違和感なく一体利用できる感じではありませんし、このポジションのお部屋なら65㎡、いや、70㎡まであっても良かったのではないかなぁ…。

南西側の柱は南東頂点部の柱とは南北位置がズレされており、洋室1の柱の食い込みを回避しているあたりに努力の跡が窺えはしますが、「ギリギリのファミリープラン」であることは否定できません…。

上層2階はバルコニーの外側にこれまた住不物件お得意のガラスウォールが施されていますが、単に外観が少し見映えするだけでそれらのお部屋のバルコニーにとって明確なメリットがあるわけではありませんし、なんだかな~って感じですよね。

上層階は南面条件も良好なのですからバルコニーにガラスなんかつけてないでプラン自体の開口部を魅力あるものにして欲しかったのは言うまでもありません。

坪単価は371万円。2017年より分譲開始されたインプレストコア赤羽は平均専有面積40㎡程度でしたので平均坪単価310万円という水準でもまだ見れましたが(それでも特に50㎡超は高いと思いましたが…)、ここはさらに大きな面積帯でそれを優に上回る水準というのですから面食らいますね。

なお、当物件は、当初は青田売りの予定だったのですが、結局完成売りになるなど紆余曲折があり販売が延び延びになっていた物件になります。当初は延期の要因があったようですが、販売を1年以上も遅らせ完成売りに変更したのは利益を限界まで高めるたかったのでしょうね(販売価格ももちろんですが、モデルルーム建築コストを削減するという意味合いもある)。

シティタワー所沢クラッシィの例もありますし、住不物件は一言で言うと割高なのが当たり前、さらに言うと63㎡まで3LDKの面積を絞っているのですから初めから単価が高くなるのは分かりきっていることではあるのですが、それでもやっぱり高いな、と。

上述のように近年の赤羽駅徒歩10分圏内はコンパクトマンションばかりでそこそこの大きさのお部屋の供給が少なかったため余計に強気なのだと思いますし、同じ駅徒歩8分でもアーケード経由とそうでないのとでは当然違ってくるとは思うのですが、やっぱり高い(笑)。

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