アージョ世田谷東松原【利便性と住環境を高いレベルで両立】2階40㎡4,540万円(坪単価380万円)

アージョ世田谷東松原。

東松原駅徒歩4分、新代田駅徒歩8分、明大前駅徒歩12分、梅ヶ丘駅徒歩14分、下北沢駅徒歩15分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階)総戸数33戸のマンションです。

井の頭線沿線でも地味な印象のある東松原駅を最寄りとする物件になりますが、そのような東松原駅の徒歩4分ということで高い交通利便性を有しながらも非常に落ち着きのあるポジションに位置していますね。

明大前駅や梅ヶ丘駅も徒歩圏となるポジションですし、交通利便性と住環境を高いレベルで両立させた物件ということになります。

東松原駅徒歩8分となる松原6丁目ではジオ世田谷松原が分譲中ですが、当物件の羽根木2丁目とは方角が異なりますし、東松原駅を最寄駅とする物件の供給は2013年の羽根木ガーデンテラス以来のはずでそれ以前の供給を含めても本当に分譲マンションの供給が少ないエリアになりますのでこの界隈に地縁のある方・好きな方にとっては希少性のある物件ということになってくるでしょう。

設計はコネクト、施工は奈良建設です。
外観デザインはありがちなツートンデザインで特別見映えのするものという印象はありませんが、小規模物件ながらエントランス周りにそこそこ大きさのあるラウンジが設計されていますし、共用廊下に内廊下を採用しているのも1つの差別化要素となるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡弱の1LDK、南東角住戸です。建築基準法上は1階になりますが、隣接する東側道路との関係はいわゆる一般的な2階住戸と同様のものです。南側には隣接地に3階建の建物がありますが、距離的にそこまで近くはないですし、こちら側に大きな開口部があるわけではないのでお見合いによる影響も少ないです。
なお、この階でも日照を得ることが出来るでしょうね。

間取りとしては、39㎡台ではありますが、四捨五入すれば40㎡になる大きさなのであとほんの少し大きくしてくれても…という印象はありますが、壁式構造が採用された物件ですし、全体的に効率的な設計と出来ているので居室畳数も大き目ですね。

廊下はコンパクトながらも玄関をいい塩梅でクランクさせたことでプライバシー面への配慮がなされていますし、下足スペースにゆとりがあるのも◎です。

専有部自体は歪と言えば歪なのですが、この形ならば使いにくさは感じませんし、バックカウンターでつながったキッチンとLDの位置関係も空間的な広がりが得やすいのではないでしょうか。

一方、やや勿体なく感じるのは洋室の動線です。
LD側からしか入れないのでプライベート性という意味ではこの方が魅力があるとは思うのですが、この位置ならばキッチン側からの動線を確保するというのも一考の余地があったと思います。

回遊動線を生み出すことでより空間を広く感じることが出来るはずですし、洋室からトイレや洗面などへの動線もより便利なものになります。

坪単価は380万円。明大前駅徒歩5分の同じぐらいの大きさのプランが少なくないコンパクトレジデンスピアース明大前は平均坪単価約410万円という水準で、当物件は流石にそれよりは安くなっているのですが、駅徒歩4分ながら住環境にも恵まれているということでそれに匹敵する高単価になっていますね。

当物件には60㎡台の2LDKもあるにはありますが、このプランを含めたほとんどが30㎡台のプランであり、少しでも単価高を追求したい様子が窺えます。

駅徒歩4分とは言えこれだけ落ち着きのあるポジションであればもう少しゆったり目の面積でも良かったとさえ思いますが、明大前駅がギリギリ徒歩圏となるがゆえのコンパクトニーズも少なくないエリアですし、中小デベロッパーの小規模物件ということを考えるとやはりこういったプランニングが王道(事業として「手堅い」という意味)になってくるのでしょうね。

ブランド感があればまた話は変わりますが、60~70㎡台での400万円近い単価は厳しいのでしょう…。

設備仕様面は、小規模コンパクトレジデンスのためディスポーザーがないのは仕方ありませんが、この単価帯で水回りの天然石天板仕様がないのは寂しいですし、食洗機すら標準ではついていません。トイレ手洗いカウンターはついていますが、全体的に少々寂しい感じの仕様ですね。

管理費は276円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件でのこの水準はリーズナブルですね。この水準に出来ているということは内廊下には冷暖房がついていない(空調のみ)ということなのでしょうが、それでも悪くない水準です。

駐車場は全4台で平置1台+機械式3台になります。

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