バウス世田谷上町【南西パークフロント×柔軟性の高い4LDK】2階80㎡7,598万円（坪単価314万円）

バウス世田谷上町。

上町駅徒歩5分、桜新町駅徒歩16分の5階建総戸数38戸のマンションです。

最寄りは世田谷線の上町駅であり、それも徒歩5分ですのでけして交通利便性が高いとは言えないのですが（上町駅ではオーベル世田谷上町が徒歩3分で分譲されたばかりですし、松陰神社前駅でも駅徒歩3分のクラッシィハウス世田谷松陰神社前などこちらよりも駅に近い物件の供給が盛んでした）、自転車などを使えば桜新町駅もアクセスしやすいですし、徒歩2分のバス停から渋谷方面へのアクセスも良好なポジションになりますね。

また、通学区の桜小学校（バス停は学校の前）まで徒歩2分、さらに、敷地の南西側隣接地が世田谷二丁目ふれあい公園という点も当物件の大きな特長となるでしょう。

2021年（予定）に豪徳寺駅側からの都市計画道路（補助第128号線）が開通すると車の交通量が増えてはくるのでしょうが、公園隣接の南西面の抜けはかなり貴重なものと言えますし、世田谷線沿線ならではのいい意味での長閑さも感じる物件ですね。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の4LDK、南角住戸です。南東側は隣接地に同じ5階建のアルカサル世田谷上町がありますので至近距離で視界を塞がれますが、南～南西にかけては上述の世田谷二丁目ふれあい公園が広がっており、その先にはわりと大きさ交差点という位置関係になるので低層階でもかなり先まで視界抜けを得ることが出来ます。もちろん日照も申し分ないですね。

間取りとしては、「南角」というポジションに相応しく物件内ではルーバル付の特殊プランに次ぐ大きなものになっています。

3LDKでなく「4LDK」であり、4LDKとしては小ぶりな方にはなりますが、このご時世においては4LDKがプランニングされること自体多くありませんし、洋室2の引き戸を開け放つと違和感なく3LDKとして利用可能な設計になっている点も非常に素晴らしいと思います。

このような「梁の影響を受けない位置」の引き戸だからこそ方立てのない高さのある扉とすることが出来ていますし、同じように引き戸（ウォールドア）を用いたプランの中でもとりわけ高い柔軟性を有したものと言えるでしょう。

角住戸ながらLDを角位置とすることが出来ていないのですが、そもそも南東面の視界は芳しいものではありませんし、洋室2を一体化した場合の二面採光、さらに、LD自体にもL字サッシを採用して採光性と開放感を高めているあたりも素晴らしいと思いますね。

LDの逆梁カウンターはわりと低く出来ているのでサッシ高も上々ですし、このポジションからの「抜け」はなかなかに気持ちの良いものとなりそうです。

80㎡超の大きさのある角住戸ながら玄関廊下を一直線にしたことで効率性も上々ですね。

一方で、残念に感じるのは、バルコニーが小さい点と4LDKでありながら洗面所がリビングインである点でしょうか。

洋室3の引き戸との兼ね合いがあるので仕方のないところもあるかと思いますが、4LDKである以上はある程度の人数の家族を想定しているのでしょうし、ノンリビングインが相応しかったように思います。

坪単価は314万円。上層階は坪単価350万円程度になりますので低層階でも魅力の少なくないポジションであることを考えると悪くない水準ではないでしょうか。

より駅に近いオーベル世田谷上町は平均坪単価約305万円でしたので当物件の方が平均ではひと回り上になるはずですが、南西パークフロントの特長ある立地条件やプラン的な魅力が少なくない貴重な「4LDK」ということを考えればこのご時世にしてはこなれている印象がありますね。