ザ・パークハウスオイコス新浦安【申し分のない南面条件×オフセットコーナーサッシ】10階85㎡6,388万円(坪単価249万円)

ザ・パークハウスオイコス新浦安。

新浦安駅徒歩17分の11階建総戸数135戸のマンションです。

2017年から分譲開始されているクオン新浦安の記事で新浦安の経緯についてはわりと詳しく書いたのでそちらをご覧いただくと分かりやすいかと思いますが、そのクオン新浦安と当物件の東側にやはり2017年に分譲されたエクセレントシティ新浦安が新浦安界隈ではかなり久々の分譲マンションだったのですが、ここは久々の大手、新浦安初の三菱地所物件ということにもなります。

新浦安にはパークシティ(三井)やプラウド(野村)の大規模物件がありますし、土地柄大規模物件が数多くありますので当物件のスケールは特筆すべきものではないのですが、海側高洲6丁目では約40,000㎡の土地でやはり三菱地所が大規模マンションを計画しているとのことですし、先陣を切るこちらの物件は三菱地所としての矜持を示す必要があるのは間違いないところと言えます。

こちらも高洲アドレスにはなりますが、境川を越えてすぐのところなので新浦安駅の分譲マンションの中ではこれでも駅に近い方で、南方向に東京学館浦安中・高のグラウンドを望むという南面条件も非常に恵まれていると感じます。

また、クオンの記事でも書いたように、新浦安界隈は2006年の地区計画の変更で高い建物が建てられるエリアが減ってしまったので、11階建ゆえの上層階からの視界抜けも当物件の魅力の1つになってくるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の3LDK、南角住戸です。南東向きと南西向きのL字配棟が採用された物件ですし、南東・南西共に前建までの距離が十分に確保された中でのまさに絶好のポジションに位置したお部屋になります。

東京学館の校舎の先は広域に渡り戸建エリアになっていますし、上層階住戸からの視界抜けはかなり魅力的なものとなるでしょう。

間取りとしては、物件内で最も大きなものではありませんが、そんな絶好のポジションゆえにそれなりの大きさのものになっています。

クオンは分譲開始当時の記事で書いたように全体的にあまりにもゆとりあるプランニング(平均専有面積90㎡超)がなされていたのでそういったものと比べると「至って普通」という評価になりますし、高洲を代表するブランド物件パークシティモアナヴィラ新浦安やプラウド新浦安などのような平均専有面積で優に100㎡を超えるようなものには遠く及ばないのですが、狭小プランのオンパレードとなることが少なくないこのご時世においてはこの大きさのプランですら供給が少なくなっていますし、未だ分譲中のそのクオンとの兼ね合い、同三菱による高洲三丁目の戸建(パークハウスステージ)との兼ね合いなども考えるとこのぐらいの大きさがベストなのは間違いないでしょうね。

さて、間取り上のポイントですが、やはり頂点部のコーナーサッシになるでしょう。

近年の長谷工の十八番とも言える柱のオフセットにより、コーナー部分から柱をズラすことで連続する開口部を生み出すことに成功しています。

梁も空中に出すことが出来ているので窓際の三次元空間も良好ですし(※梁を空中に出せているとは言え窓の外を梁が通っているのでサッシ高はごくごく一般的なものになります)、ノンタワマンの角住戸にしては特色を出せている方だと思いますね。

角住戸ながら廊下は一直線なので効率性はまずまずですし、玄関の入りを90度角にしたことでプライバシー面への配慮がなされているのも良い材料になります。

この玄関形状ならば下足スペースのどちらかに開口部を設けていても良かったような気はしますけれどもね(通風面がかなり良くなります)。

南西側はサービススペースのみでバルコニーがあるわけではないのがちょっと残念ですが、浴室は1620ですし、今時は珍しい85㎡の「3LDK」ならではのゆとりを感じることが出来るプランになります。

かつてザ・パークハウス経堂プレイスの70㎡台でダブルボウルを搭載するなどダブルボウルに最も前向き(?)なデベロッパーとも言える三菱地所の物件なのでこの地この面積のお部屋ならばダブルボウルが見たかったという思いもなくはないですが、他のデベロッパーならば検討の余地すらないでしょうし、違和感はありません。

坪単価は249万円。クオン新浦安は条件の良いお部屋は坪単価約300万円という水準でしたし、そもそもあちらの条件の良いお部屋(角住戸)は100㎡超が中心ですので、一見競合しているようで実はあまりしていないように思います。

あちらは免震構造やコンシェルジュサービスが採用された稀有な物件なのでインパクトや希少性では及びませんが、こちらも上述のような「恵まれた南面条件(日照だけでなく視界抜け)の11階建×三菱地所のブランド」というクオンとはまた違った良さのある物件になってきますので、この単価ならば魅力は少なくないと感じますね。

今後の大規模開発が控えていますし、無茶な値付けで失敗するわけにはいかないというのもいくらかはあるのではないでしょうか。

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