クレヴィア文京湯島【究極の駅徒歩1分、不忍池やアメ横も至近な文京区物件】75㎡9,800万円台(予定)(坪単価431万円)

クレヴィア文京湯島。

湯島駅徒歩1分、上野広小路駅徒歩4分、御徒町駅徒歩6分の14階建総戸数104戸(うち事業協力者住戸18戸含む)のマンションです。

湯島駅の3番出口に隣接するポジションで、クレヴィア本郷春日ステーションフロント並、いや、ホームまでの距離感を考えるとそれ以上とも言える利便性を極めた物件と言えるでしょうか。

もちろん上野駅も徒歩圏内になるポジションですし、ここまでの利便性を誇る物件というのはそうそうないでしょうね。

上野恩賜公園まで徒歩3分、アメ横まで徒歩7分というポジションでありながら台東区でなく「文京区アドレス」であることに魅力を感じる方もいらっしゃるでしょうし、総戸数100戸超というスケールを有している点も魅力の1つになってくるであろう物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、北東角住戸です。東は昌平橋通り、北東は天神下の交差点になるので賑やかなポジションにはなりますが、この駅距離でそういったことを言うのはナンセンスですし、周囲にはあまり高い建物がなく、この中層階住戸からであれば北・東共にそこそこの視界抜けが得られるでしょう。北北東には昌平橋通りに沿ってパーシャルに不忍池が見えますね。

間取りは、その北北東の視界抜けを考慮したのかコーナーサッシを採用してはいますが、LD自体は二面採光ではなく、開口部は少々貧相なものです。

また、柱が一般的な専有部の外周付近ではなく、専有部の中央付近に混入してしまっておりそれにより発生する室内の下り天井も気になるプランになります。

洋室3の位置や開口部を見る限りは引き戸の開け閉めでLDと一体利用が出来る形が望ましかったと思うのですが、見ての通りLDと洋室3の境目付近に2mを下回るわりと強烈な下り天井が生じているため、違和感なく一体利用が可能となるような高さのあるウォールドアは採用できなかったのでしょうね。

洋室1や2の下り天井幅もなかなか強烈ですし立派な価格帯を考えてももうワンランク上のものを目指して欲しかったと思ってしまいますね。

物件内では最も大きな75㎡というそれなりの大きさを確保した角住戸ながら玄関廊下を一直線とした効率性重視の設計なのでLD単体で14畳弱を確保するなど、柱が1本食い込んではいても二次元的には上々の設計と言えるのは救いですし、そもそもこのような柱位置を採用しているのには「理由」があるのですが…(次の記事でコメントします)。

坪単価は431万円。日照時間の短いお部屋にはなりますが、不忍池など視界面での魅力のあるお部屋ということで南東角や南西角よりも高い単価設定になっています。

LDには角住戸らしさが皆無ですし、他方の角住戸よりも下り天井が強烈なのも事実ですので同じぐらいの水準であっても良かった気もしますが、湯島駅が最寄りの文京区アドレス物件であるディアナコート文京本郷台(2015年分譲・平均坪単価約430万円)、グランリビオザ・レジデンス(2016年分譲・平均坪単価約410万円)などと比べても妥当な水準だと思います(というか、それらが分譲開始されてから既に2~3年以上もの時が経過しているのでむしろ控えめなぐらい)。

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