クレヴィア文京湯島【リーズナブルな管理費と北東頂点部の設計に注目】4階41㎡4,988万円(坪単価405万円)

続けて、クレヴィア文京湯島。

設計はウィッシュワーク、施工は第一建設工業と植木組のJV、そしてデザイン監修はアルキフォルマになります。

外観デザインに関しては前回の記事で取り上げた北東角住戸のコーナーサッシが1つのポイントにはなってくるのですが、いわゆる腰高窓のような高さしかないもので、外観上、特段目立つものではありません。

また、アースカラーを基調とした外壁は万人受けのするものではありますが、価格帯のわりには大人しいもの・一般的なものという印象があるのも確かですね。

さて、前回の記事では言及しなかった「北東角住戸の柱位置」についてコメントしていきましょう。

なぜこのような柱位置になっているのかは外観を見ると分かるのですが、「北東のお部屋(洋室3)からの視界・採光を良好にすること」、「バルコニー手摺をガラス手摺にすること」の2つが理由になってくると思います。

間取り図からは分かりづらいかもしれませんが、最も北側に位置している柱のさらに北側は「梁が不要」なので、主要部分の逆梁バルコニー手摺とは異なるガラス手摺の採用が可能になっているのです。

このようにすることで外観にも動きを出すことが出来ますし、先ほど取り上げた北東角住戸の採光面でもメリットがあるということなのでしょうね。わざわざ梁の影響を回避したのであれば開口部をもっと大きなものにして欲しかったとも思ってはしまいますが…。

なお、当物件のもう1つの特長として3.7mの天井高を確保した1階部分の豊かな階高があります。エントランス内外には間接照明をふんだんに用いており、夜間は特に素敵なものになることが予想される物件ですね。

まぁ、駅前の大通り沿いゆえに夜間でもそれほど暗くはならず、当物件のライティングが思いのほか目立たないという可能性もありそうですが…。

前回のクレヴィア文京湯島

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、西向き中住戸です。将来的な保証はありませんが、西側前建は戸建などの低層建物になっているので、この階ならばその先の道路の向かいまでは視界抜けが得られます。

間取りとしては、物件内で小ぶりな方で、駅徒歩1分の物件らしいものにはなってくるのですが、それでも40㎡を確保した1LDKであり、ほどよい大きさだと思います。

ただ、同じく西向きの60~70㎡台とほとんど変わらない奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランになってしまっているのでスパンは最小限ですね。

LDの開口部は中住戸としてはごくごく一般的なものにはなりますが、開口部の正面にかかるような位置に柱が生じてしまっていますし、洋室の開口部は非常に小さなものです。

奥行がありながらも廊下を短く出来ているのは評価出来る点ですし、柱の食い込みもほとんどないので二次元的には良好な方とも言えるのですが、柱位置からも分かるようにLDの半分程度を下り天井が占めており、三次元的な苦しさを感じずにはいられません。

こういったウェブ上の間取り図には「下り天井」を記載していない物件やデベロッパーが少なくない中、しっかりと表示する企業姿勢は非常に素晴らしいと思いますが、もうひと頑張りあって欲しかったという思いがあるのも事実です。

坪単価は405万円。クレヴィア本郷春日ステーションフロントの同面積帯の1LDK(低層階)よりも5%ほど高い水準ですが、春日の物件の中でもその1LDKは割安感があったものになりますのでこの物件のこの水準自体違和感のあるものではないでしょう。

そもそも駅が異なりますので比較は難しいのですが、こちらの方がかなりスケールがあるので共用面での魅力がありますしね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板など違和感のないものがそろってはいるのですが、40㎡台以下にはディスポーザーがついていないのはちょっとセコいですね…。

管理費は218円/㎡。ほんとに???安くない???
総戸数104戸というスケールはあるものの、内廊下×ディスポーザー付ですし、この水準は意外ですね。
※上述のようにディスポーザーのないお部屋もあり、ディスポーザー処理槽の清掃コストなどが定期的にかかることを考えると一律の管理費単価は少々理不尽な印象があります。

エレベーターもきちんと2基ありますし、これはリーズナブルですね。内廊下は冷暖房ない(空調のみ)のかな…。

駐車場は全22台で来客用兼身障者用を含む2台のみが平置で、残りの20台は機械式です。

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