エステムプラザ川崎ウエストレジデンス【コンパクト物件ながらデザイン・プランニングに特色】2階54㎡5,779万円(坪単価351万円)

エステムプラザ川崎ウエストレジデンス。

尻手駅徒歩6分、川崎駅徒歩10分(敷地東側サブエントランスより)、京急川崎駅徒歩15分の5階建総戸数48戸のマンションです。

川崎駅からは市電通りを越えた先の南幸町三丁目になるので、ザ・パークハウス川崎レジデンスクリオラベルヴィ川崎南幸町プラウド川崎柳町など近年供給された川崎駅西口物件ほど立地的なインパクトはありません。
しかしながら、ギリギリであってもサブエントランスであっても「川崎駅徒歩10分圏内」になるのは良い点で、駅からほどよく離れた第二種住居地域なりの落ち着きもこの地なりの魅力と言えるでしょうか。

西口通りからもしっかりと内に入ったポジションですし、南向き住戸率を無理なく高めることの出来る東西に長い敷地形状も当物件の大きな特長の1つになりますね。

設計はトータルブレイン(構造設計はビームス・デザイン・コンサルタント)、施工は…未定ですって。
5階建でスケールの大きな物件ではありませんし、竣工予定が来年10月なので分からなくはないですが、既に販売を開始しているのに「未定」というのはいかがなものか…。

なお、当物件は総戸数48戸とは言え、30~50㎡台のみで構成されたコンパクトレジデンスであり、先日紹介したリシャール川崎ザ・ウエストのようなコンパクトレジデンスにありがちなさして特色のないものになっているのかと思いきや、デザイン、共用部、そしてプランニングに至るまでかなり特長のあるものになっていて驚かされます。

敷地面積1,000㎡弱に比して建築面積は600㎡弱という水準なので5階建(多くの部分は4階建)にしては空地率が高く、1階住戸には大き目のテラス・専用庭が設けられたプランが少なくありません。

また、全体的にガラス面が非常に豊かな設計なので外観的なインパクトに加え透明感もありますし、この東西に長い敷地形状ながら全戸南向きとすることなく「あえて」南北に住戸を設けたことで各々のプランをかなりのワイドスパンとすることが出来ているのも当物件の大きな特徴になってくるでしょう。

エントランスにはシンボルツリーとなるであろう桜が植えられるようですし、コンパクトレジデンスながら随所に工夫が施されており好感が持てますね。

そのせいかお値段も結構はっていますが…。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。2階なので視界抜けは得られないものの、南側前建は2階建の戸建ですし、周囲も戸建が中心となったエリアになるので圧迫感はなく日照も申し分ありません。
また、南西側敷地内にはシンボルツリーである桜を望むことが出来るのも魅力の1つでしょう。

間取りとしては、2LDKとしてごくごく一般的な大きさでありながらもかなり特色がありますね。ガラス面豊かなデザインを実現するため全体的にバルコニーが少なくなっているのですが、その分開口部が豊富なプランになります。

小さめながら西側中央部にバルコニーを設けたことでLDは三面採光に出来ていますし、さらにキッチンにも窓を設けるなど、採光通風面での魅力が非常に高いものになりますね。

この面積の2LDKとしては廊下が長めであり効率性は高い方でこそありませんが、壁式構造が採用されたことで柱の食い込みがなく居室形状は良好です。

また、収納もわりとしっかりと確保出来ていますし、洗面所がノンリビングインなのも良い材料と言えるでしょうか。
洗面所の入口が玄関に近く、その影響か玄関の下足スペースがかなり小さくなってしまっているのは気になる点ではありますが…。

なお、洋室2は2WAY設計になっており、柔軟性のある使い方が可能になっています。回遊動線が生まれることで専有面積以上の広さを感じることも出来るでしょうね。

坪単価は351万円。桜隣接のポジションとは言え、低層階ゆえに視界抜けは得られませんので、駅徒歩10分でのこの水準は少々強気な印象を受けます。
専有面積にはメーターボックス0.48㎡(※)が含まれていますので実質的な坪単価はさらにもう少し高くなります。
※タカラレーベンの物件なんかはよく含まれていますが多くの物件においては含まれていません。

デザインやプランニングで差別化を高めた物件になるので分からない水準ではないのですが、物件内では面積が大き目のグロス価格が嵩んだお部屋になりますし、もう少しこなれた水準を目指して欲しかったですね。

設備仕様面は、スケール的にディスポーザーは当然ありませんが、フィレオストーンのキッチン天板、トイレ手洗器、活水器がついています。また、マイクロバブル浴槽に浴室テレビが搭載されており浴室周りにかなり力が入った物件なのですが、メーターボックスが専有面積に含まれているあたりからしてもやたらタカラレーベンっぽいですね。
※浴室周りに力を入れるのは近年のタカラレーベンの物件の大きな特長の1つ

管理費は331円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小規模物件であるため高めの水準です。

駐車場は身障者用の平置1台のみとなります。

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