エクセレントシティ北千住【「利便性」と「賑やかさ」に事欠かないポジション】10階62㎡5,198万円(坪単価277万円)

エクセレントシティ北千住。

北千住駅及び千住大橋駅徒歩8分の13階建総戸数36戸(事業協力者住戸5戸含む)のマンションです。

北千住駅だけでなく千住大橋駅も使いやすい交通利便性上の魅力の少なくないポジションではあるのですが、敷地の東側には北千住駅へ向かって何本もの線路が通っている上、南側も墨堤通りというとにかく賑やかな立地になります。

以前から言及しているように北千住駅界隈の分譲マンションは多くが日光街道沿いにありますし、レーベン北千住三兄弟のように墨堤通り沿いの物件も少なくありませんが、中でもこのポジションは凄いですね…。
※そのレーベンのうちレーベン北千住スカイブレスタワーは線路に隣接こそしてはいないものの当物件から見て線路の向かいのような位置にありますので、中層階以上のお部屋からは実質的な差はないのでしょうが…。

当物件は30~60㎡台で構成された小規模物件ながら内廊下を採用しており、線路の影響を少しでも緩和しようとしているあたりに好感が持てますが、一方で、線路とは反対方向になる西側には10階建のマンションがありそことの兼ね合いで東側(線路側)に少なからずお部屋を設けなければいけない設計になっているのも難しいところでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南は墨堤通りであり、向かいも大きな平置駐車場になっているので、日照はもちろんのこと隅田川の先まで申し分のない視界抜けが得られるポジションになります。

ただ、間取りとしては線路沿いゆえの難しさを少なからず感じますね。角住戸ながらLDは二面採光(角位置)ではなく、開口部も小さめです。

開口部はいずれも二重サッシになっているので窓を閉めている限りは音の問題は生じにくいかと思いますが、今時期なんかは窓を開けて過ごしたい方も少なくないはずで、そういったことは望み難いでしょうね。

そんな住む人を選ぶポジションということもあるのか実質3LDKとしてはかなり面積を絞ったプランが採用されてはいるのですが、角住戸にしては玄関廊下をコンパクトなものに出来ていますし、この廊下の長さで洗面所と洋室1室をノンリビングインと出来ているのは良い材料ではないでしょうか。

洋室1はキッチン側からも入れるようになっており、サービスルームと洋室2がリビングインであることを考えると、この洋室1をわざわざリビングインにする必要があったのかどうか甚だ疑問ではあるのですが、回遊動線が生まれているという意味でのメリットもいくらかはあるでしょう。

なお、効率性は悪くありませんので居室畳数は専有面積のわりに確保出来てはいると思うのですが、LDの入口付近のデッドスペースは大きい方ですし、収納がかなり少なめなのは気になる点になりますね。

また、パイプスペースもわりと邪魔な位置にあると感じます。

坪単価は277万円。分譲中の千住ザ・タワーのお値段とは比べるべくもありませんし、パークホームズ北千住アドーアでも平均坪単価約325万円という水準でしたので、音に強く(笑)、北千住駅徒歩10分圏内の利便性と日照を最重視したい方にとっては悪い水準ではないでしょう。

デュオステージ北千住(平均坪単価約275万円)、ルネモア北千住(平均坪単価約285万円)は駅徒歩5~6分のわりと落ち着きのあるポジションに位置していたので単純に比較することは出来ないのですが、2015~2016年にかけての今よりもマンション相場が安かった時期ですらそういった水準になっていたので南東角上層階でこの単価であれば「まずまず」という見方も出来ます。

まぁ、このお部屋はいわゆるコンパクト住戸ではなく60㎡超というそれなりの大きさがあるのでグロス価格は嵩んできますし、ポジション的にファミリーにマッチしているかというと微妙ところなのですが…。

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