プラウド東神奈川【全戸南東向き×キャナルフロント】10階66㎡7,000万円台(予定)(坪単価351万円)

プラウド東神奈川。

仲木戸駅徒歩6分、東神奈川駅徒歩7分の10階建総戸数57戸のマンションです。

この駅距離、階建、総戸数の情報からするとごくごく「一般的なプラウド」という印象を受けると思うのですが、当物件は全くもってそうではありません。

当物件は特に駅に近いということもありませんし、「全戸南東向き×キャナルフロント」というポジションですのでてっきりファミリータイプ中心の物件になるものと思っていたのですが、3LDKは66㎡の1プランだけで残りの5プランは40~50㎡台の1LDK~2LDKというこれまでのプラウドでは想像しにくいプランニングになっているのです。

2000年代前半には「プラウドジェム」というコンパクトブランドがありましたし、近年でもプラウド千代田淡路町(40㎡台のウナギな1LDKが多く平均専有面積は50㎡台中盤)のように都心立地においてはコンパクト目の物件もあるにはありますが、他デベが安易に面積を絞って高単価(及び単価維持)を目指す中、「プラウド」ブランドが広く認知された2000年代後半以降は一貫してファミリータイプ中心の供給を貫いてきたプラウドにもついにこの時が訪れてしまった…そんな印象を受ける物件になります。

野村不動産は、プラウド横浜幸ヶ谷プラウド横浜桜木町プラウド横浜岡野とここ1年ほどの間に横浜駅界隈で立て続けに分譲を行っており、それらの多くを占めるファミリープラン(3LDK)との兼ね合いがあるのは間違いないのですが、今の市況・トレンドでなければこのようなプランニングにはならなかったはずですし、プラウドですらこのようなプランニングを強いられる厳しい市況であるのは間違いないでしょうね。

当物件の立地は南方向に東高島駅北地区土地区画整理事業地が広がっており、近い将来タワマンなどを含む再開発が行われるという魅力があるのはもちろんのこと、全戸の正面方向(南東方向)に向かって運河、そして、その視界の先には東京湾(及びベイブリッジ)が広がった開放感抜群のポジションですので、70㎡超のファミリータイプのニーズも十分にあったように思いますが…。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南角住戸です。南東~南にかけてキャナルフロントとなる絶好のポジションで、再開発エリアとの間には運河を挟んでもいるので再開発後も日照や眺望にそこまで影響が生じることはないでしょう。上述のようにこの上層階住戸からは南東方向に東京湾やベイブリッジが望めますね。
ゴルフ練習場からの音は気になる材料の1つではありますが、打席(音が生じる側)はマンション側に向かって壁で覆われてはいるのでそこまでではないのかなと。まぁ、音に関しては感じ方が人それぞれですので一概には言えないのですが…。

さて、間取りとしては、そんな魅力の少なくないポジションながら66㎡の小ぶりな3LDKになっており「プラウド」とは思えない消極的なプランニングなのですが、上述のように他プランは「全て40~50㎡台の1LDK~2LDK」になっているわけで、そういったプランとの兼ね合いを考えるととりわけこのプランに違和感があるわけではないですね。

中小デベロッパーや住友不動産の物件であれば微塵も違和感のないプラン(大きさ)であり、角住戸ながら玄関廊下を一直線として効率性を追求しているのでLDの11.5畳や充実した収納など3LDKとして大きな違和感のない手堅いプランニングにすることが出来ていると思います。

視界抜けや日照の得られる南西側が妻側ではありますが、比較的開口部を設計することが出来ていますし、南東面に施された連窓サッシなど角住戸なりに開口部を充実させている点にも好感が持てますね。

まぁ、近年のプラウドはタワマンなどでなくとも外観上目立つ部分にコーナーサッシを採用することが少なくありませんので、もうひと頑張り欲しかった印象もありますけれどもね。

坪単価は予定価格で約351万円。共に駅距離が大分異なりますが、2017年のブリリアタワー横浜東神奈川の平均坪単価が約345万円、クリオレジダンス横濱ベイサイドが平均坪単価約250万円ほどの水準であり、310万円程度になりそうな当物件は妥当な範疇ではあるのでしょう。

ただ、これまでのプラウド同様に70㎡台以上のファミリータイプを中心としていたならばこの単価はやはり難しかったのではないでしょうか。

横浜駅徒歩14分×神奈川駅徒歩6分、さらに反町駅、仲木戸駅、東神奈川駅も徒歩10分圏内だったプラウド横浜幸ヶ谷ですら平均坪単価300万円にはわずかながら達していませんでしたからね。

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