プラウド東神奈川【全戸南東向きの「プラウド」なのにほとんど40~50㎡台】2階43㎡3,500万円台(予定)(坪単価270万円)

続けて、プラウド東神奈川。

設計・施工は新日本建設です。
「プラウド×新日本建設」というケースは多くないのですが、昨年のプラウド日本橋浜町があり、コンパクト目のプランが少なくない小規模物件という共通点がありますね。

前回の記事で書いたようにファミリータイプ中心ではないため「ミライフル」などは導入されていませんが、全体的に柱のアウトフレームが行き届いた設計ですし、1階エントランス脇に来客ブースを設けるなどさりげない工夫が施されている点にも好感の持てる物件です(来客ブースには扉がないようで何を話しているか聞こえてしまうのはどうかと思いますが…)。

なお、外観デザインはガラス手摺を大々的に用いたキャナルフロント物件らしい透明感のあるもので悪くはないのですが、エントランス周りは予想していたよりも遥かに地味でした。

エントランス周りをゆとりあるものにしたり、植栽に力を入れたりと、そういった面で差別化することが少なくないのがプラウドですし、このあっさりとし過ぎなエントランスはどうしたことか…。

40~50㎡台中心の物件とは言え、変わらぬ「プラウド」ブランドを使っているわけですし、かなり違和感があります。

前回のプラウド東神奈川

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の1LDK、南東向き中住戸です。南東正面方向は運河ですので低層階でも申し分のない視界抜けを得ることが出来ますし、もちろん日照も得られます。

間取りとしては、玄関開けたらエレベーターホールという感じなのはちょっとした難点にはなりますが(しかもドアの開く方向がエレベーターホール側なので玄関の中が見えてしまいやすい)、玄関前にしっかりとアルコーブ的な空間を設けることが出来ていますし、柱がきれいにアウトフレーム化された美しい形状のプランですね。

オープンキッチンに出来ていないのはちょっと残念で、LDKとしての空間的な広がりは得にくくはなっていますが、洋室1の引き戸は方立ての小さなウォールドアと出来ているので開け放つことで非常に開放感の高い広々とした空間が実現するのは当プランの大きな特長と言って良いでしょう。

そもそも43㎡の1LDKにおいてLD単体で10.6畳というのは大きい方ですし、洋室1を合わせると15.6畳にもなりますからね。

なお、当物件の中住戸は4プラン中2プランがこのような大きさの1LDKで、残りの2プランが56㎡台の2LDKですので、内廊下設計を採用していると面白かったようにも思いますね。

共用廊下側に窓を設けることが出来ない内廊下設計だと通風面では劣ってしまいますが、そもそも1LDKでは共用廊下側に窓はありませんし(玄関ドアを「ちょっと」だけ開けて風の抜け道を作るのはマンションあるあるですが、基本的には「禁止」です。マンション内に禁止事項として掲示されているケースもあります)、中住戸が「最大2LDK」ならば洋室1室をリビングインにすることで無理なく内廊下に出来るのです。

まぁ、昨今は玄関ドアに換気スリットがついているマンションもありますし、このような開放感の高い立地ならば外廊下なりのメリットもあるのはもちろんですが、こういった全戸南東向きの板状マンションでファミリータイプ中心とした場合には内廊下設計とするのは不可能ですし(吹抜を設ければ可能っちゃ可能)、このエリアならばそれなりの差別化要素になったでしょうからね。

再開発タワマンは内廊下と外廊下どちらになるのかな。

坪単価は予定価格で約270万円。まだ予定価格の段階ではあるのですが、同階の2LDK中住戸は坪単価約288万円ですので、こちらの方が随分控えめなのですね…。
※3,598万円を仮定すると277万円ほどになるので大分変わってはきますが…。

近隣で再開発が控えているとは言え投資向き(賃貸向き)の物件とは言い難いですし、40㎡台よりも50㎡台のニーズが多いということなのかもしれませんが、それにしても差が大きいですね。

むろん立地や物件属性なんかにもよるのですが、多くのケースにおいては50㎡台よりも40㎡台の方が単価が高くなるものですし、なんでしょうねこの価格設定は…。

設備仕様面は、1LDKから2LDK中心の物件のためかディスポーザーはついていませんが、天然石のキッチン天板、ミストサウナ、トイレ手洗い器はついています。
ただ、1LDKには食洗機がついておらずやはりこのご時世なりにコスト面の厳しさを感じますね。

管理費は308円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら300円/㎡を超えてしまっています。小規模物件なのでベラボーに高いとは言いませんが、ランニングコストの嵩みは1つのネックにはなるでしょうね。

駐車場は全12台で、うち4台が平置、残りの8台が機械式になります。

3 Comments

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賃貸向けと言いづらいと考える理由は何ですか?

2019/05/04 (Sat) 22:19 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

「投資向け(賃貸向け)」と言いづらい理由は、近年広く一般的に言われているように(データとして表れているように)、大規模でもなく駅近でもないというシンプルな理由になります。

むろんデータは数ある物件の平均でしかありませんし、私が実際に投資している物件にはそれらを両立出来ていない物件もたくさんあるのですが、やはり大規模(実際、共用部が充実していたりエントランスが立派だったりすると賃料が周辺物件よりもかなり強めでも容易に成約します)か駅近のどちらかは満たしていた方が投資として向いていると感じています。

この物件は再開発エリアが至近になるのでそういった点は「投資向き(賃貸向き)」ではあるのですが、それを幾らかは考慮しているであろうそれなりの販売単価ではあるので、「いわゆる投資家が狙うような類の物件ではない」という意味で「投資向き(賃貸向き)ではない」と書いています。

なお、私が投資として行う物件の目利きはかなりハードルが高いので、少なくとも98%以上の物件が投資向き(賃貸向き)ではないでしょう。実需で検討する方が投資よりもハードルが低くなりますし、近年は相続対策などで投資ニーズが高まっているとは言え、分譲マンションのメインターゲットは「実需」で検討する顧客ですのでそうそう投資向き(賃貸向き)」の物件はないのです。

語弊があったかもしれませんが、そういった背景があってのコメントとご理解いただくと宜しいかと思います。
ブログは基本的に一般の「実需」の方向けにコメントしているのですが、「投資」に関して語る際はどうしても厳しいコメントになりますね。
ここ数年はマンション価格が高騰しているので投資で失敗している方は少ないと思いますが、本来不動産投資は楽に儲かるものではないので…。

2019/05/08 (Wed) 17:50 | REPLY |   

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賃貸向けと言いづらい理由を聞いたものです。
早速コメント頂きありがとうございます。
不動産投資を生業とするような視点でのということ、理解させていただきました。
個人の実需として購入の上、必要に応じて売却、賃貸するなら比較的良物件なのでは?と個人的に思い質問させていただきました。

2019/05/08 (Wed) 22:06 | REPLY |   


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