ザ・パークハウス川口本町【角住戸と中住戸の単価差大き過ぎ…】15階84㎡8,508万円(坪単価334万円)

ザ・パークハウス川口本町。

川口駅徒歩4分の19階建総戸数162戸(事業協力者住戸27戸含む)のマンションです。

久々の駅近タワーとなったプラウドタワー川口(21階建総戸数200戸)よりもひと回り小さな物件になりますが、デベロッパーによっては「タワー」と名付けられることもある19階建でありこちらも近年の川口駅界隈では注目を浴びる物件となりそうですね。

環境面ではやはり西口に分があるとは思いますが、買物利便性においてはやはり東口ですし、当物件は駅前商業エリアの南端に位置していることで南面の抜けや日照が得やすい点も魅力の1つということになってくると思います。
※道路を挟んだ南側のエリアにはいずれ再開発によりタワマンが立つ可能性が高いので、影響が少なくないとは思いますが…。

南西・北西には30階を超えるリビオタワーとオーベルタワーがあるのでお部屋の向きによっては少々の圧迫感がありますが、線路との間にそれらがあることで多少なりとも騒音を抑えることが出来ている部分もあるでしょう。

また、隣接北側には本町4丁目公園がありますし、通学区の本町小学校までも徒歩8分という距離感なので子育て世代にも魅力あるポジションと言えるでしょうね。
※本町4丁目公園はこの物件が出来ることでほとんど日当たりが得られなくなってしまいますが、お互い様というかなんというか…。

公式ホームページ
IMG_5240[1]
お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。南西方向には32階建のリビオタワーがあるのでこの上層階住戸でも少々の圧迫感がありますが、南側・西側正面方向はかなり広域に渡り視界抜けが得られる良好なポジションです。
※ただ、上述のように将来的には南側の視界に影響が出てくる可能性が高いです。

線路の影響は少なくないと思うので西側だけでも二重サッシになっていても良かったような印象もありますが、線路に隣接しているわけではないので違和感はないでしょう。

間取りとしては、物件内で唯一の80㎡台であり、4LDKとは言えこのご時世にしてはわりとしっかりとした大きさですね。

ただ、面積のわりに居室畳数が今一つなのは気になる点になるでしょうか。

見ての通り玄関前にアルコーブ的な凹みがなく玄関がかなり北東方向に引っ張られた位置にあるので、廊下が長く効率性に難があります。

下足スペースがゆったり目の設計になっているのは評価出来る点ですが、LDの入口付近には実質的な廊下部分がかなり大きく混入しておりこの部分を含んだ上でのLD12畳はちょっとなぁ…。

廊下が長めなだけあって洋室4室中3室、さらに洗面所もノンリビングインとするなど物件内で最も大きな面積のプランなりの設計と感じる部分もあるのですが、もう少しLD周りに面積を割けるだけの効率性を追求して欲しかったという思いはありますね。

両面にしっかりとバルコニーが施されているのは空間的な広がりを得るという意味では大いに評価出来る点ではありますが、線路の影響を考えるとこの西面の優雅なバルコニーにそこまで意味があるとは言い難いのかな、と。

坪単価は334万円。プラウドタワー川口よりは流石にひと回り安い水準ですが、プラウドタワー川口はその立地もさることながら、こちらと2階分しか変わらないにもかかわらず免震構造、さらには長期優良住宅の認定も受けていた特別感のある物件でしたので、思っていたよりも単価差は小さかったですね。

なお、本町4丁目公園の北側で未だ分譲中のシティハウス川口ステーションコートは平均坪単価約290万円という水準なので、平均だと大差ない水準になりそうな当物件は悪くない水準という印象のありますが、シティハウスは上下階の価格差をほとんど設けない住不流のアコギな価格設定になっているので上層階同士を比べるとこちらの方が1割ぐらい高いですね。

まぁ、そもそもシティハウスには80㎡台や4LDKはないですし、この物件が出来ることで南面条件への影響は少なくありませんので(分譲開始当時からその可能性があった)、今時期の相場からすると違和感のある水準ではないでしょう。

同階南向き中住戸は上層階でも坪単価280万円ほどの水準でしかなく、角住戸と中住戸の単価差が少々納得し難い物件ではありますが…。
※この南西角は線路の影響も受けやすいですし…。

0 Comments



Post a comment