ハルミフラッグ【約18ha×総戸数5,632戸の真価】13階103㎡12,600万円台(予定)(坪単価約403万円)

さてさて、本日はみんな気になるハルミフラッグで行ってみましょう!

年初の「ちょっと気になるマンション」で軽く言及しただけでもかなりの反響をいただきましたし、早くにコメントが欲しいというお声をいただいておりますので早々にガッツリと言いたい放題させていただきます。

2019年ちょっと気になるマンション【その他デベロッパー編②】

ハルミフラッグ。

勝どき駅徒歩16~21分の総計画戸数5,632戸(賃貸を除き分譲のみだと4,145戸)の言わずと知れた2020年東京五輪のレガシー的な位置づけ(選手村として建設した躯体などをベースにマンションに造り変える)のマンションになります。

ハルミフラッグの基本的な概要は既に色々なところで語られているかと思いますのでここでは簡単に述べるにとどめますが、そのスケールは、総開発面積約18ha(新設の小中学校や商業施設、マルチモビリティステーション、そして道路などを除いたパークビレッジ、シービレッジ、サンビレッジ、ポートビレッジ(これだけ賃貸)の4つの住宅街区の敷地面積だけでも12ha超)というもので、駅距離はあれど如何に稀有な開発であるかがお分かりいただけるかと思います。

駅が非常に遠いポジションであることは今更言うまでもありませんし、BRTが命運を握るのも間違いありませんが、総戸数5,632戸、人口にして15,000人程度が住むことが想定されるゼロから新しい街を開発するというプロジェクトですので、仮に想定とは異なるような不便さが生じたとしても長きに渡りそのままとなってしまう可能性は限りなく低く(必ず声を上げる人が出てくるし、それを放置しておくことはこのご時世難しいでしょう)、「スタート時よりも良くなることはあっても悪くなることは考えにくい」という「再開発エリア特有のポジティブ」さを存分に感じることの出来る物件ということになるでしょうね。

ちなみに年初の「ちょっと気になるマンション」の記事では、当物件のスケール・全体感を語る上で参考になるであろう「街を創る開発」としてリバーシティ21(総戸数4,000戸弱、総開発面積約90,000㎡(正確な数字が確認出来ませんでしたがおそらくこれぐらい))や芝浦アイランド(総戸数4,000戸弱、総開発面積約60,000㎡)を挙げましたが、さらに言うと東雲キャナルコート(総戸数約4,800戸、総開発面積約164,000㎡)も近いものがありますね。

東雲キャナルコートに関しては、最も後発のパークタワー東雲が厳密には東雲キャナルコート外であり(「外」ではあるが「内」とした方がシックリ来るポジションにある)、その総戸数585戸を加えると、総戸数及び総開発面積がハルミフラッグに非常に近いものとなりますし、比率は異なるもののタワマンとノンタワマン(CODANは総戸数1,712戸というスケール)の共存、商業施設(イオン及び中央部CODAN下部にも複数の店舗)などと言った面からも共通点は少なくないと感じますね。
※東雲キャナルコートはURが旗揚げしベースを創り上げてはいますが、長期に渡り様々なデベロッパーがマンションを分譲しているので、当物件のような統一感こそありませんが、街が出来上がった後の「街の賑わい」や「人口密度」と言ったようなものは東雲キャナルコートが少なからず参考になるはずです。
15,000人と考えると凄く多く感じるかもしれませんが、現地に赴くと案外街を歩いている人が少ないと感じるかもしれませんね。

なお、東雲キャナルコートは、「周囲をタワマンが囲み中央部をノンタワマンのCODANが構成するというランドプラン」のため、特に中央部のCODAN付近は囲まれ感が強いですし東雲キャナルコート全体を見渡しても少々タワマンが多すぎるがゆえの圧迫感のようなものを感じずにはいられないのに対して、ここハルミフラッグはタワマンを第二工区の2本(50階建)だけとしていますし、そもそも日当たり・視界抜けに優れた南東と南西、さらに北西までが東京湾(運河)に面した開放感の高いポジションというのはやはり大きな特長ということになってくるでしょう。

大半を14~18階建で構成したことで圧迫感を抑え、さらに、道路を格子状に配置(直線部分が多くかなり先まで見渡すことが出来る)したことで18haのほとんどの場所から視界抜けとオーシャンビュー(キャナルビュー)を望むことが出来るようになっているのも非常に上手な設計と言えるでしょうね。

ちなみに、「主要となる建物の高さ」や「棟ごとの間隔」と言ったものは広尾ガーデンヒルズ(総戸数1,181戸・敷地面積約66,000㎡)や広尾ガーデンフォレスト(総戸数674戸・敷地面積約30,000㎡)なんかがわりと近いように感じますね。
※パークビレッジ=約35,000㎡に915戸、シービレッジ=約24,000㎡に686戸、サンビレッジ=約37,000㎡に1,089戸

広尾ガーデンフォレストは敷地内に入ることは出来ませんが、ここまでに挙げたそれ以外のマンションは一般の方でも敷地内(エリア内)主要部まで入ることが可能なので、当物件を検討するにあたって街のスケール感や棟間隔などを実際に体験するのも良いのではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は103㎡の3LDK、南角住戸です。パークビレッジ(ハルミフラッグの南東・南西頂点部付近に位置している)のA棟の南東・南西の角位置ということで、いずれの方角もオーシャンビューとなるとりわけ眺望(当物件のホームページなどで言われている「超望」)に優れたお部屋になります。

東京の湾岸エリアには数多くの眺望に優れたタワマンが存在しているので、このポジションの眺望がズバ抜けているとまでは感じませんが、南方向に正面(「真横」と表現した方がシックリくる?)からレインボーブリッジを望むことの出来るポジションというのは貴重ですし、日照(南東・南西)と眺望が未来永劫保たれる(はず)という意味での魅力もあるでしょうね。

間取りとしては、パークビレッジの中で最も大きなものでこそありませんが、その恵まれたポジションなりに100㎡超という大きさが確保されており、このプラン1つをとっても当物件のコンセプトが分かるというものです。

当物件は、タワマンや賃貸棟を除いた第一工区2,690戸のうち4LDKを540戸、100㎡超を310戸確保するという非常にゆとりあるプランニングを採用しており、都心を中心として広がる近年の狭小トレンドとは一線を画すものとなっています。

プラン上の特長としてはやはり逆梁カウンターであり、近年だとパークホームズ豊洲ザ・レジデンスの角住戸を彷彿させる二次元的に結構な存在感のある梁(カウンター)なのですが、腰を掛けるにはちょうど良い高さですし、ノンタワマンながらインパクトあるコーナーサッシが採用されているあたりも大きな魅力になってくるでしょう。

LDKで25畳超もある優雅な空間を実現していながらもキッチンが窓際を向いていないのは少々残念な気もしますが、ザ・ガーデンズ東京王子などと同様で本来ならばコーナー部分にあるはずの柱をオフセットすることで実現したこのコーナーサッシによる開放感抜群の設計は、タワマンを含めた総戸数5,632戸という数ある住戸・数あるプランの中で一定以上の付加価値を生み出してくれるのではないでしょうか。

なお、見ての通りバルコニーや庇のラインが斜めになっていたりとそこいらへんのマンションではまず実現することのないデザインを考慮した繊細な設計がなされているというのも当物件の大きな特長の1つになります。

坪単価は予定価格で約403万円。まさにオーシャンフロントな南角ではありますが、13階(この棟は14階建)でこの単価は少々驚きでしたね。この階だと晴海客船ターミナル(南南東)の影響も幾らかはありますし、そもそもこのお部屋と近い感じで晴海客船ターミナル(南方向)の影響があるF棟の南角(面積もほぼ同じ)の坪単価が約327万円というのも不可解ですし…。

F棟南角はこのお部屋のあるA棟が西方向に少し被ってはきますが、逆に言えばA棟のこのお部屋はF棟が東方向に被ってくるわけですしね…。

仮に第二工区となるタワマンが同時期に供給される手筈となっていたならば、このような「超望」を拝めるお部屋とは言えどもノンタワマンの上層階ではここまでの単価にならなかったような気がしますね。

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