ハルミフラッグ【地下駐車場が生み出す各階ゴミ置場と贅沢な地上空間】5階75㎡5,900万円台(予定)(坪単価約258万円)

続けて、ハルミフラッグ。

年初の「ちょっと気になるマンション」で言及したように、ハルミフラッグの大きな特長として、「 ①設計・施工、そして管理会社も街区によって異なる」、「 ②タワー棟以外の一部にもダイレクトサッシを採用したり多種のバルコニー手摺などを採用することで動きを出した外観」、「③広大な地下スペースに駐車場を設計したことによる地上面の豊かさ」が挙げられます。

「2019年ちょっと気になるマンション」(その他デベロッパー編②)

① に関しては明日の記事で言及するとして今回の記事では②・③を中心に述べていきたいと思います。

まず、③の点なのですが、駐車場はそれぞれのビレッジごとに設けられた広大な地下空間内に施され、機械式やタワーパーキングが中心にはなるものの、パークビレッジで433台(第二工区分除く)、シービレッジで313台、サンビレッジで499台(第二工区分除く)とどのビレッジも45%をちょっと超えるぐらいの設置率を実現しています。
※第二工区のタワマン2本も同様の45%程度の設置率で各ビレッジの住戸の面積帯にかなり差があるわりに(タワマンは平均専有面積が幾らか小さめになるはずです)、ほぼ一律の設置率なのでビレッジによっては空車がわりと多くなったりするかも???駅距離を考えれば45%は低めと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、第1期開始直前に駐車場の設計変更で台数を減らしたプラウドシティ日吉のような例もありますし、車持たない方増えていますからね…。

そのような膨大な数の駐車場を地上から排除したことで地上において空地率50%超の豊かな空間を生み出し、緑豊かな中庭空間だけで約41,300㎡という類まれなランドプランを実現しています。

地下駐車場からはエレベーターで住戸フロアまで直接上がれるのはもちろんのこと、駐車場自体がそれなりにゆとりある造りになっており各棟の地下エントランスごとに車を寄せられるスペースが確保されているのも素晴らしい点と言えるでしょうね。

このようなランドプランや動線が確保出来るのはゼロからの開発ならではなのは言うまでもなく非常に貴重なのですが、ある意味それ以上に貴重と言えるのが各階ゴミ置場とエレベーター周りの豊かな設計です。

第二工区の50階建のタワマンに各階ゴミ置場があるのは当たり前のことではあるのですが、14~18階建で棟ごとの戸数が78~277戸ほどにとどまるそれ以外の棟にも各階ゴミ置場が設けられているのは驚きでした。

ゴミ置場の手前にはしっかりと前室が設けられているので臭いが漏れることはありませんし、ノンタワマンの各階ゴミ置場というのは一等地のごくわずかな億ションなどでしか設けられないものなのでこれはかなり特長と言って良いでしょう。

類まれなるスケールがあるとはいえ、総戸数100戸未満の14~18階建で各フロアごとにゴミを収集することの手間とコスト(人件費)がどれほどのものかは想像するに難くなく、この全棟の各階ゴミ置場は、ビレッジごとに地下の車(ゴミ収集車)動線を効率的に出来たがゆえの産物と言えるのではないでしょうか。

また、全部が全部ではないのですが、地上部分のエレベーターホールの多くが一面にガラスが施された採光豊かなポジションにあるのもハルミフラッグの大きな特長の1つで、これだけの棟数がありながらありきたりな板状マンションを一切と言っていいほど作っていないあたりに脱帽させられます。

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
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お部屋は同じくパークビレッジの75㎡の3LDK、南東向き中住戸です。オーシャンフロントのA棟やF棟の背後(北側)になるB棟(18階建)のお部屋で、F棟(14階建)を超える上層階住戸を除くと南東正面方向にはF棟を望む形になります。

ただ、F棟の手前にはHINATA GARDENなどの豊かな中庭が広がっており、低層階でもそこそこ日照を得ることが出来るでしょう。

そのような敷地内向きとなるB棟はけして恵まれたポジションではありませんが、一般的なせせこましい立地条件のマンションに比べれば遥かに魅力のあるポジションにはなりますし、B棟1階にはパークビレッジ内の共用施設の中でも最大級のスケールを有する2層吹抜の大空間フラッグロビーがあるのも大きなポイントと言えるでしょうね。

エントランスは複数ありますので動線は様々ですが、フラッグロビーを通る動線は利用しやすそうで、その「フラッグロビー」という名称からも明らかなようにその空間はハルミフラッグの1つの「顔」にもなるであろう素敵な空間ですので、「その棟」に住むというのは少なからずメリットになるはずです。

間取りとしては、75㎡の3LDKということで当物件の最多面積帯である85㎡と比べると小さなものになります。

しかしながら近年の狭小トレンド下においては70㎡前後の3LDKが多くなっていることを鑑みれば75㎡は一般的な新築マンションのプランよりも遥かにゆとりがあると言えますし、それに加え、ほぼ完全にアウトフレーム化された設計、ゆとりあるアルコーブを有したクランクインのエントランス動線にも価値を感じることが出来るものです。

物件内ではスパンが今一つな方ですし、サッシ高も2.1mほどとインパクトには欠けるのですが、見ての通り柱の断面を長方形にしたことで室内からの視界を柱が邪魔しにくい気の利いた設計になっていますし、扁平梁などを採用していることで室内の下り天井も少なく三次元的にも比較的スッキリとしています。

また当物件を語る上で絶対に忘れてはいけないのが廊下のゆとりと大きな扉です。

廊下幅は約1mと一般的な80〜90cmほどに比べひと回りゆとりのあるもの、さらにLD扉もその廊下幅に合わせた特別なサイズのものを用いたことで、廊下からLDの入口周りは一般的な物件とは比べ物にならない豊かさを感じることが出来ます。

億ションなどでは親子ドア型の幅のあるドアが採用されていることは珍しくありませんが、この幅のある1枚ドアのケースは一般の分譲マンションでは初めて見たかもしれません。

「選手村として使われる=パラリンピック出場選手にも対応する必要がある」のは当然であり車イスなどに対応することを念頭においてのユニバーサル仕様かとは思いますが(昨今の物件では珍しくはありませんが、玄関框のないフラット設計も同様の意図があるでしょう)、このゆとりはどなたがお住まいになっても快適で魅力的なものとなるはずです。

坪単価は予定価格で約258万円。当プランは第1期で分譲されるパークビレッジ及びシービレッジ内(第二工区のタワマン除く)では「最も小さな3LDK」であり、敷地内向きなりの坪単価に加え、3LDKとしてはグロスが5,000万円台(ギリギリですが…)という点も少なからずポイントになってくるでしょう。

年初の「ちょっと気になるマンション」では、
・「坪単価の下限」は少なくとも250万円以下であるべきでしょう。
・250万円とすると85㎡で約6,400万円、まぁまぁかな…。その水準で80㎡なら5,980万円も行けるけどもどうかな~。

と、書いたように当面の下限はおそらく坪単価250万円となるはずで(2階ならばそれぐらいでしょう)、予想の範疇ではあったのですが、現状の虫食いの多い価格表を見る限りでは80㎡台での5,000万円台は厳しそうで、予想していたよりもちょっと高かったですね…。

報道などでご存知の方も多いように土地の購入価格があまりにも安かったため価格に期待していた方も多いようですが(私もやはり期待していた部分はありました)、あくまで最終的には民間が分譲を行うわけですし、常々言っているようにマンションの価格って「コストの積み重ね」の影響というのは限定的で最終的にはほぼほぼ「需給で決まる」ものですのでこのような水準になるのも仕方ないといったところでしょうか。

日本国内はもちろんのこと国外からも少なからず注目を浴びているマンションになりますし、4,000戸以上を分譲するとは言ってもこれだけの注目を浴びていることを考えれば完売までの道程はけして険しいものではないでしょうから、、、。

なお、パークビレッジ、シービレッジほど日照・視界面で条件の良いお部屋が少ないサンビレッジのお値段にもう一声期待したいところではあるのですが、第1期では分譲しないため価格は明らかになっていませんし、そこまで待ったがゆえの後の祭り的なことにもなりかねませんので個人的にも非常に悩ましいなぁ…と。

明日もハルミフラッグで主にシービレッジを取り上げますのでそちらもぜひご覧下さいませ~。

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