ハルミフラッグ【10社が英知を結集。シービレッジは●●色】9階95㎡8,500万円台(予定)(坪単価約295万円)

本日もハルミフラッグで行きましょう。

今回の記事の主題は、年初の「ちょっと気になるマンション」で述べた「 設計・施工、そして管理会社も街区によって異なる」という点になります。

「2019年ちょっと気になるマンション」(その他デベロッパー編②)

ハルミフラッグのデベロッパーには三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業と10社が名を連ねていますが、その順番には大いに意味があります(言わずもがな事業持分順です)。

全体団地管理組合は三井系ですし、商業施設の企画・運営もららぽーとやミッドタウンなど数多くの実績のある三井不動産㈱ということからも明らかなように筆頭で表記されている三井が筆頭(主幹事)なのは明白なのですが、設計・施工、そして管理会社を見ていくと三井を含めた上位3社の存在感の高さが窺えます。

ハルミフラッグの設計・施工は、「再開発コンサルタント/日建設計」を筆頭に、
パークビレッジ:設計/日建ハウジングシステム・三井住友建設、施工/三井住友建設
シービレッジ:設計/日本設計、施工/長谷工コーポレーション
サンビレッジ:設計/三菱地所設計・前田建設工業、施工/前田建設工業
ポートビレッジ(賃貸):日建ハウジングシステム・東急建設、施工/東急建設
商業施設:設計/三井住友建設、施工/三井住友建設

という設計・施工の組み合わせ、また、分譲街区となるパーク・シー・サンのそれぞれの管理会社が、三井系・野村系・三菱系(全体団地管理組合は三井系)となっていることからもお分かりのように、

「パークビレッジ=三井色」
「シービレッジ=野村色」
「サンビレッジ=三菱色」
と言ったほのかな色付きが見られるのです。

パーク(三井色)の設計はパークホームズなどの実績が特に豊富な日建ハウジングシステム、サン(三菱色)の設計はそのまんまな三菱地所設計、そしてシー(野村色)の施工が長谷工というあたりに特にそのような色を感じるわけですが、実際、各街区(ビレッジ)の設計を見ていくと少なからず特定のデベロッパーの意向のようなもの確かに存在していると思います。

ハルミフラッグ全体に三井の物件での実績が豊富な光井純氏率いる光井純&アソシエーツ建築設計事務所が深く携わっていますし、それ以外にも名だたるデザイナーが街区ごとではなく「街区をまたぐ6つのゾーンごと」にデザインを行っているので、ビレッジごとに明確なコンセプトがあるかというと必ずしもそうではないのですが、設計と管理は切っても切り離せないものですし、特に野村系のシービレッジは、対照的な位置・敷地形状となったパーク・サンとは異なる特徴的なポジションにあるためかその設計及びプランニングには最も個性が表現されています。

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
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お部屋はシービレッジのA棟、95㎡の4LDK、南東向き中住戸です。南東方向は対岸の新豊洲界隈まで約500mの距離がありますし、南方向に首を傾けるとレインボーブリッジを望むことも出来る魅力的なポジションです。

東京湾の手前には当開発により晴海緑道公園が整備される予定で、A~Eで構成されたシービレッジの全ての棟はパークやサンの一部の棟同様に「パークビュー×オーシャンビュー」を両立させることが出来ています。

また、シービレッジのプラン全部が全部そうではないのですが、南西方向のレインボーブリッジビューを少しでも望みやすくするがためにバルコニーの隔て板の角度を斜めにするという珍しい施策がなされており、ほんのちょっとしたことですが作り手のマンション愛を強く感じることが出来て嬉しい気持ちになりますね。

さて、肝心のシービレッジのプランニングの特長なのですが、大きなポイントとしては2点挙げられるでしょうか。

1点目は、パークやサンのプランニングよりもさらにゆとりあるプランが中心になっているという点です。

パークやサンには60~70㎡台がそれなりにはありますが、シーは全戸85㎡超ですし、全686戸中368戸が4LDKという点も出色です。

ここ最近はちょっと異なる傾向が出てはきているものの、読者の方であればお分かりのように野村不動産は、大手デベロッパーの中でもゆとりある面積帯を心掛けることが多く、他社ほどコンパクトプランの供給比率が高くないことを考えてもシービレッジには「野村色」が出ていると感じるのです。

各社がどのビレッジ(街区)を主導するかが決まるまでにどのような経緯があったかは定かではありませんが(細かな設計までいちいち10社で詰めていくはずはない)、三井・三菱・野村はハルミフラッグに携わる10社の中でも特に我が国を代表するデベロッパーと言えると思いますし、各社がしのぎを削る中でこの「ビレッジの配置と各デベロッパーの組み合わせ」が凄くシックリ来ると言うか、ほんと上手いことバランスをとったものだと感心しますね。

各ビレッジのバランスが絶妙だからこそ悩んでいる方は少なくないはずですが、そのように多くの方が迷う=プロジェクトとして成功と言えるかもしれませんね。
まぁ、現状においてサンビレッジが気になる方は余程の東京タワー好き(笑)を除くと投資目的の方が大半なのだとは思いますが。。。

それで2点目ですが、前回の記事で書いたように廊下やLDドアのゆとりはそのままにこちらシービレッジではさらに豊かさを高めているという点が挙げられます。

大きな専有面積を活かし、浴室は全て1620設計ですし、全戸オーシャンフロントなポジションを活かしたビューバスプランの充実、さらに一部のプランで採用された奥行最大2.8mを実現した大型バルコニー(スロップシンクはシーの全戸に付いている)も必見です。

上の間取り図をご覧いただくとお分かりのように一部のプランではバルコニーがウェーブしており、奥行最大2.8mになっているのですが、単に大きいだけでなく、このような特長あるデザインが採用されていることで緑道公園側からの見上げた外観デザインもほんっ、、、っとうに素敵ですね。

こちらA棟は外廊下ですが、シービレッジのB・C棟においては「内廊下設計(※)×両面バルコニープラン(中住戸。エレベーターを2基設け内廊下を2つに分けたことで実現出来ている)」も実現していますし、シービレッジはかなり個性のある仕上がりになっています。
(※)ハルミフラッグ全体で内廊下設計となるのは、このシーのB・C棟以外には第二工区の2本のタワマンとサンビレッジのD棟だけ

ハルミフラッグ自体が非常に個性のあるものとなっている中で、シービレッジはさらに違いを出せているわけですから立派ですよね。

一方、やや残念に感じる点としては、パークやサンと比べると天井高が5cm低い部分が多いところが挙げられるでしょうか。

LDの最大天井高こそ2.5mで同じなのですが、キッチンや廊下、さらには下り天井(部分により異なる)など概ね5cm低くなっており、サッシ高もパークやサンに比べ同程度低くなっています。

たかが5cmされど5cmで、モデルルームで体感していただくとその違いを感じていただけるのではないでしょうか。

ほんと悩ましい(汗)。

坪単価は予定価格で約295万円。低層階と上層階とでパークビューとオーシャンビューの比重に差はありますが、いずれも素晴らしいものであることに違いはありませんし、上下階の価格差はかなり小さなものとなっています。

また、シービレッジは上述のように全戸85㎡超ですし、全戸南東向き(むろん角住戸は他方角もある)のオーシャンフロントになりますので、ビレッジ全体として単価レンジが小さくなっていると言えますね。

4階以下はまだ価格が明らかになっていませんので確かなことは言えないのですが、現状の感じだとシーは概ね280~330万円ほどになるはずで18階建の物件としてはかなりレンジが小さくなっています(内廊下の棟が多少強め)。

いつになるかは未定ですが今後は共用部や管理費、そして設備仕様などについてコメントしていけたらと思っています。ご期待下さい~。

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