ザ・パークハウス中目黒プレイス【高台の第一種低層住居専用地域×平均専有面積95㎡超】2階92㎡16,480万円(坪単価593万円)

ザ・パークハウス中目黒プレイス。

中目黒駅徒歩9分、池尻大橋駅徒歩15分の地上3階地下1階建総戸数21戸のマンションです。

道を挟んだ向かいのザ・パークハウス中目黒小川坂(地上3階地下1階建総戸数19戸)と同時にリリースされた物件で、総戸数的にはいずれも小ぶりなものにはなりますが、第一種低層住居専用地域の低層物件なので敷地面積はプレイスだけでも1,300㎡超、また、各戸のプランもこのご時世としては珍しいほど大きなものが中心になっています。

プレイスの「64~144㎡・平均専有面積95㎡超」もかなりのものですが、小川坂はさらに大きい「82~152㎡・平均専有面積109㎡超」という稀なプランニングがなされた2物件になります。

東山一丁目は駅距離が結構ある上、駅付近よりも15m程度標高の高い丘上ポジションになるので、近年の利便性重視のトレンドには反してしまいますが、山手通りはもちろんのこと、野沢通りからも内に入った非常に落ち着きのある低層住宅街に位置しており、このようなプランニングが非常にフィットしていると感じます。

また、独立した地下住戸(地階のみにある住戸)を造ることなく、1階~地下1階にかけてのメゾネットプランを数多く設計しているあたりも上手と感じる物件で、スケール感がないながらもなかなかに個性ある物件に仕上がっていると思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は92㎡の3LDK、南角住戸です。南~南西にかけては当物件よりも高さのあるマンションが立っているので視界は妨げられますが、南東側は戸建なので、日照はもちろんのこと視界的にも悪くないポジションです。
いずれの方角も接道していますので前建までの距離はわりと確保出来ていますし、南西側には敷地内の緑(植栽)が望めるという物件内で良好な条件のお部屋になります。

間取りとしては、最大144㎡の物件ということを考えると南角のわりに小ぶりな印象もあるのですが、100㎡超プランの大半は上述の1階~地下1階にかけて設計されたメゾネットプランとルーバル付の特殊プランであり、とりわけメゾネットプランにおいては階段による面積消費が避けられないものですので、この90㎡超のプランと有効面積にそう差はないでしょう。

廊下がけして短くないわりには「洋室3室中ノンリビングインが1室だけ」というのは残念で、そもそもこのような価格帯のお部屋で洋室2室がリビングインというのはどうか…という思いもありはするのですが、LDの先端を凸とし曲がりなりにも三面採光としているあたりには努力の跡が窺えますね。

洋室1の開口部は、建築基準法上の居室要件(床面積の7分の1以上の大きさの「開口部の有効面積」)を満たせているのか不思議なぐらい小さなものなのは残念ですが、全体的に柱の食い込みを最小限に抑えている点には好感が持てますし、高額住戸らしく玄関の下足スペースがかなりゆとりある設計になっているのも◎ですね。
玄関にカウンター(ニッチ的な感じ)があるのもお洒落です。

洗面台をかなりゆとりあるものと出来ていることを考えるとダブルボウルが見たかったですが…。

坪単価は593万円。リーマンショック前のプチバブル期に上目黒三丁目で分譲されたパークハウス諏訪山プレゼンスはここに匹敵する平均専有面積90㎡近い豊かなプランニングと高級感のある物件でしたが、それでも平均坪単価約465万円という水準でしたので、平均でも500万円は下らないであろう当物件はやはりこのご時世なりの強めのお値段と言えます。

ザ・コート神宮外苑などの記事で書いているように、1億円台半ばから後半にかけては、1億前半や2億超のお部屋に比べここ最近の引き合いが弱い印象があり(1億前半までならばサラリーマンでも士業などを中心とした高収入世帯のニーズが旺盛、2億超は自営を中心とした富裕層ニーズがありますが、その間の価格帯はちょっとした「空白地帯」になっている印象)、当物件はそのレンジのお部屋がかなり多くなっているのが少々気になったりもするのですが、戸数自体は多くなく、中目黒駅徒歩10分圏内の落ち着きのあるポジションでの分譲マンションの供給はかなり久々のものになりますので一定のニーズはあるのだと思います。

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