プレミスト小田原栄町【スケール以上の存在感を放つ「ポジション」と「デザイン」】5階78㎡5,691万円(坪単価242万円)

プレミスト小田原栄町。

小田原駅徒歩5分の14階建総戸数51戸(非分譲住戸1戸含む。他店舗3戸)のマンションです。

数字上は「駅徒歩2分×17階建総戸数169戸」のサーパスシティ小田原(2006年分譲)ほどのインパクトはないものの、約7年ぶりの駅徒歩5分内での分譲で、駅から一直線となる栄町一丁目の交差点に面した目立つポジション、かつ、外観的にもかなり力を入れたことで14階建総戸数51戸以上の存在感を放つ可能性の高い物件と言えます。

そもそも小田原駅界隈は分譲マンションの供給が盛んとは言えず、いわゆる財閥系などの大手デベロッパーが参戦していないので、スケール感やブランド感のある物件がほぼ存在せず(スケール感のあるものとして前出のサーパスシティがあるぐらい)、当物件の上質なデザインはかなり際立っていると思いますね。
※小田原市は小田原城天守閣の高さを超えてはいけないという「標高68.3m」の高さ制限があり、グラウンドレベルが標高何mかにもよるがサーパスシティの17階建ぐらいが限界のはず。

大和ハウス工業は、三井・三菱・野村・住友ほどのブランド感こそないものの、近年は都心部の億ションから地方都市のランドマークタワーなど話題性のある物件の供給が目立ちますし、もともとデザインに力を入れるデベロッパーなのでこの小田原の地でのデザイン性に富んだ物件の供給というのは非常にシックリくるものです。

ここは歴史ある城下町において特に目立つポジションに位置していることもあるのだとは思いますが、昨今のプレミストの良い流れ(プレミスト志村三丁目プレミスト中野通り)を感じる好デザインと言えるでしょう。

なお、駅徒歩5分なので小田原駅界隈では当然利便性が高い物件になるのですが、通学区の三の丸小学校まで徒歩10分とそこそこ距離があるのはファミリータイプ中心の物件としてはちょっと残念な点にはなるでしょうか。
※三の丸小学校と新玉小学校のちょうど中間付近のポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。この階では視界抜けはほとんど得られないものの、南~西~北まで全ての方角が道路となるポジションなので、前建までの距離は十分に確保され、特に南方向からの日照は申し分のないものです。

西側が栄町一丁目の交差点に面しているためか特徴的な設計がなされたプランで、外観上だけでなくプラン的にもインパクトのあるものですね。

最大の特長はLDの位置でしょうか。
「全戸南向きの角住戸プラン」においては、このように西側(妻側)が雁行設計になったプランが設計されることは少なくありませんが、その場合、LDはこのプランの洋室2の付近に設計されるのが一般的です。

なぜならこのようなLDの位置では南東方向からの日照が自身によって妨げられてしまいますし、洋室2の位置でも同様に二面採光が可能だからです。

ただ、この物件は上述のように駅から一直線となる栄町一丁目の交差点に面したポジションであることが大きな肝になっており、建物西面のデザインに力を入れることとの兼ね合いからLDをこの位置にしたと思われます。

交差点方向だとその喧騒に加え、視線も懸念材料の1つになってくるので、LDを交差点側にし、かつ、ダイレクトサッシをふんだんに用いているのは何か違うような気もするのですが(4階以下は視線に配慮しサッシ下部が曇りガラスになっている)、足元から天井付近(梁下)までの高さのあるサッシはかなりインパクトがあるもので眺望が望めない低層階でも採光面での恩恵は少なくないでしょうね。

なお、角住戸ながら玄関廊下が一直線なのは少々残念ではあるのですが、廊下は角住戸であることを考えれば効率的な方ですし、洗面所に加え、洋室2室がしっかりとノンリビングインに出来ているあたりも評価出来る点になります。

坪単価は242万円。上層階は260~280万円ほどですので低層階なりではあるものの、それでも同階付近の南向き中住戸や南東角住戸などと比べると1割程度強めで、物件の目玉となる大きなサッシが施されたプランなりの強めの水準という印象です。

上述のように交差点に面した低層階は必ずしも恵まれた条件とは言えませんので中住戸との単価差はもう少し小さくなっていてもおかしくなかったでしょうね。

なお、昨年末に駅前の新幹線ビル(通称。商業+住宅で構成されている)の建て替え決議が可決され、2023年頃に17階建の住商一体のランドマークとして生まれ変わる予定なのですが、このままの高値相場が維持されるのであればかなり高くなりそうですね。

事業協力者(デベロッパー)はタカラレーベンになるようで、この歴史ある街のランドマーク物件に相応しいデザイン性に富んだものとなることが期待されます。

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