ウィルレーナ森下【小規模だがインパクトありまくりなエントランス】3階35㎡3,798万円(坪単価356万円)

ウィルレーナ森下。

森下駅徒歩3分、清澄白河駅徒歩11分、両国駅徒歩12分の9階建総戸数41戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

ル・サンク東京森下の東側道路の斜向かいのようなポジションに誕生する物件で、そのル・サンクの記事で言及しているように「墨田区×駅近」というのが大きなポイントになるでしょうか。

ただ、隅田川テラスまでは徒歩7分ほど、また、対岸の浜町公園までも徒歩11分という距離感であり、駅近以外の魅力も少なくないですね。

ここも他のウィルレーナ同様にコンパクトプラン中心の小規模物件になるのでスケール感には欠けますが、デザイン性を追求するウィルレーナシリーズの中でもさらにデザイン面に特徴を持たせた仕上がりになっている点も注目に値します。

設計はKAI都市・建築研究所、施工はライト工業、デザイン監修はリクドです。

デザイン面での最大の特徴は、やはりエントランス周りの緑化でしょう。エントランスの周りを覆うように左右だけでなく上部にも緑を配置したデザインはとても個性的です。

あえて華やかさを排除していると思われ、その純朴にすら感じるデザインが壁面のレンガ調のタイルとマッチしていると感じますし、こういったありきたりではない・媚びないデザインにグッとくる方は少なくないはずです。

また、小規模物件ながら共用廊下を内廊下設計にしていますし、各階に宅配ボックスを設置するという珍しい試みまで採用したマンションになります(最近はザ・パークハウス文京千石一丁目のように全戸の玄関前に宅配ボックスを設けるようなマンションもありますが、各フロアにあるというだけでも凄いことです)。

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、北東角住戸です。3階では視界は抜けませんが、東(道路の向かい)も北も前建は低層建物なので、圧迫感などのないポジションになります。
南東方向からはいくらか日照も得られると思います。

間取りとしては、33~40㎡で構成された物件の中で小さめな方になりますね。

ただ、2プランある40㎡のうち1プランは「2LDK」が採用されているぐらいですし、1LDKとしては一般的な大きさ(近年の都心物件としては)ということになるでしょう。

キッチンが1.7畳とかなり小さいのは気にはなりますが、LDKでの10畳は35㎡の1LDKとしては大きな方ですし収納も意外にも充実していると感じます。

ベッドルームは3.5畳と小さく柱の食い込みが影響した結果東側に凹凸が生じているのですが、そこをデスク的に使えるようにしているのは上手ですし、ウォークインクローゼットも引き戸になっており扉が邪魔をすることがないので3.5畳でも使い勝手は悪くないのではないでしょうか。

けして大きな面積ではありませんので、ベッドルーム1の引き戸はもっと大きく開け放つことが出来るタイプ(LDと違和感なく一体利用できるタイプ)になっていると良かったとは思いますけれども…。

坪単価は356万円。上層階住戸は坪単価370万円を超えてはきますが、上層階でも9階建ではとりわけ魅力ある眺望が望めるわけではなく、上下階の単価差は小さい方と言えるでしょう。

近年この墨田区千歳3丁目界隈で供給された物件としては上述のル・サンク東京森下(平均坪単価約290万円)に加え、アスコットパーク森下(平均坪単価約305万円)があり、こちらはかなり高額になるのですが、それらはいずれもファミリータイプ中心のプランニングだったため、平均で語るのはナンセンスでしょう。

ただ、ル・サンクには数は少なかったものの40㎡台の1LDKもあり、2LDKや3LDKなどの面積の大き目のプランとの単価差がほとんど設けられていなかったため、その坪単価250~260万円という低層階の水準と比べてしまうと割高感があるのは否めません。

とは言え、近年、コンパクトプランばかりのこういった物件においてそのような単価の1LDKが見られることはほぼありませんし、同じ1LDKでも40㎡台に比べ30㎡台中盤は単価が強めに出るのが普通なので、違和感のあるお値段ではないでしょうね。

マンションの売れ行きが非常に芳しくないご時世ですので低層階はもう5%ぐらい控えめであって欲しかったという思いはありますが…。

設備仕様面は、少戸数コンパクト物件のためディスポーザーがないのは仕方ないしにしても食洗機や水回りの天然石天板仕様がないのは残念ですね。ただ、トイレ手洗器はついていますし、浴室照明もダウンライトにするなど専有部においてもデザインなどへの拘りが感じられます。

管理費は288円/㎡。ディスポーザーはありませんが内廊下ですし、そもそもかなりの小規模物件になりますので300円/㎡を切ったこの水準ならば悪くないでしょう。

なお、駐車場はありません。

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