ヴァースクレイシア芦花公園【40㎡台を避けて2物件に?】6階37㎡3,740万円(坪単価333万円)

ヴァースクレイシア芦花公園。

イースト(総戸数21戸)とウエスト(総戸数20戸)の2つの物件で構成されており、いずれも芦花公園駅徒歩4分の8階建になります。

芦花公園の駅前と言うのはマンションの供給自体が非常に少ないエリアですし、甲州街道沿いの賑やかな立地とは言え、南面が甲州街道ゆえに前建までの距離がしっかりと確保されているは悪くないでしょう。

なお、隣接した土地の2物件なので、1つの大きな物件にすることも可能だったはずですが、ワンルームマンション条例の影響を避けるために2物件にしているようです。

杉並区においては一定規模以上のマンションにおいて、ワンルーム(「定義」は40㎡未満)住戸数が20戸超となる場合、超える部分×1/2以上のファミリー住戸(40㎡以上)を設ける必要があり、ファミリー住戸を1戸も設けずワンルームのみ(40㎡未満のみ)で構成しようとするとこのような総戸数20戸ギリギリの水準が相応しいということなのでしょう。

「総戸数40戸近いような1物件」としてしまうと10戸程度をファミリー住戸(40㎡以上)にする必要が出てきますが、2物件にするとこのような全戸30㎡台が可能になるわけで(イーストは1戸だけファミリー住戸が必要な気もしますが端数切捨てなのかね???)、こういった中小デベにとっては販売がかなりしやすくなるということなのです。
※40㎡台の4,000万円台と30㎡台の3,000万円台とでは潜在顧客数が大きく違うため、中小デベにとっては販売上大きな差が出てくる。

まぁ、デベロッパーによっては20㎡台のワンルームを中心として条例を満たすだけ40㎡を設けたプランニングが採用されていてもおかしくないと思いますが、投資向けオンリーの20㎡台を中心にするよりも単身女性などを意識した30㎡台の1LDKの方がトータルで売りやすいという判断があってのものでしょう。

設計は畠山建築設計事務所、施工は第一ヒューテックです。

2物件構成にしたことでエントランスや共用部分(廊下・ゴミ置場・階段など)は当然2つずつ造る必要があるわけで、1物件として集約した方がエントランス周りなどを初めとしてより豊かさを感じることが出来たのは間違いありません。

ただ、統一したフォルムの2物件が並んでいることで逆に目立つというのもあるにはありますし、白を基調としたガラス面豊かなエントランスはシンプルながらセンスの良さを感じるものですね。また、エントランスに間接照明がふんだんに用いられているのも好感の持てる材料になります。

公式ホームページ
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お部屋はイースト棟の37㎡の1LDK、南東角住戸です。甲州街道の南側には同じ8階建のサーパス芦花公園がありますので、正面方向の視界は妨げられてしまいますが、しっかりと距離があるので日照は何ら問題ありません。また、東側は6階建のマンションになるのでこの上層階住戸からは東方向の視界抜けを得ることが可能です。

間取りとしては、上述のように「30㎡台に抑えた」1LDKになります。

この面積帯の1LDKにしては玄関廊下による面積消費が大きめ(玄関下足スペースにゆとりがあるのは良いことですが…)、また、外観を考慮し少々特長的なフロア形状としているためか、柱による面積消費も気になるプランです。

居室形状への影響は極力抑えてはいるようですが、LDのクローゼットの形はいかがなものかと思いますし、少なからず難しさを感じてしまうプランですね。

洋室には大きなウォークインクローゼットを設けるなど収納はまずまずという印象ですが、37㎡の1LDKにしては居室畳数が小さく感じますし、40㎡台の1LDKのような面積的なゆとりがないことを考えるともう少し効率性を高めて欲しかったと思ってしまいます。

坪単価は333万円。当物件には北向き住戸もありますが、単価差はほとんど見られず、全体的に非常に平坦な値付けになっています(南向きは甲州街道沿いというのも幾らか影響してはいるのでしょうが…)。

中小デベ物件やコンパクト物件にありがちな価格設定ですので何ら驚きはないのですが、2物件合わせると40戸ほどになりますし、「グロス価格にほとんど差が見られない」というのはそれはそれでなかなか販売が大変な気もしますね…。

設備仕様面は、少規模コンパクト物件ですので当然ディスポーザーはありませんし、食洗機や水回りの天然石天板仕様なども見受けられませんが、トイレ手洗いカウンターはついています。
※こういったコンパクトプランのみの物件においては床暖房がついていないようなケースも少なくないのですが、きちんとついています。

管理費はイーストが345円/㎡、ウエストが349円/㎡になります。ディスポーザーはありませんが、いずれも内廊下の小規模物件になりますのでこのぐらいの水準になってしまうでしょうね。
1物件に出来ていればエレベーターは全体で1基と出来たのですが、2物件に分けたがゆえにエレベーターは2基(1物件に1基)必要で、エレベーターの定期点検などに伴い発生するコストも馬鹿になりません。

なお、駐車場はありません。

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