リビオ東伏見公園【公園・スーパー・学校が至近×全台平置駐車場】3階71㎡4,228万円(坪単価197万円)

リビオ東伏見公園。

西武柳沢駅徒歩8分、東伏見駅徒歩9分の7階建総戸数89戸のマンションです。

準急の停まる両駅の中間付近、伏見通り沿いに誕生する物件になります。徒歩1分のバス停から三鷹駅までバスを利用し、そこから中央線を利用するというのも選択肢になるであろうポジションですね。

伏見通り沿いなので静かな環境とは言い難いのですが、2013年(全線開通は2015年)に出来たばかりの新しい道路で、両サイドには十分な幅のあるインターロッキングの歩道が施されているので景観面や安全面でも評価の出来るものです。

マンション名からもお分かりのように約13.7haの東伏見公園が至近となる徒歩4分、また、いなげやが目の前徒歩1分、さらに言うと、通学区の本町小学校が徒歩6分・保谷中学校が徒歩3分という距離感になるので、子育て世代にとってはかなりバランスの取れたポジションと言えるでしょう。

設計・施工は淺沼組で直床になります。
直床なのは少々残念ではあるものの、価格帯からすると致し方ないところですし、準大手ゼネコンと言える淺沼組による設計・施工は評価出来る点の1つになるはずてす。

ブログ内検索で「淺沼組」と入力していただくと、近年だけでもブランズ六本木飯倉片町パークナード代官山などの超高額物件がヒットすることからもお分かりいただけるように、実績・知名度のあるゼネコンになります。

ベージュを基調とした外観はとりわけ目立つものではありませんが、南面・西面共に開放感の高いポジションであることが考慮され、全てのバルコニーにガラス手摺を採用しているので透明感は高いですね。

また、エントランス内部は総戸数89戸なりの豊かさを感じる造りで、ラウンジコーナー、ミーテイングコーナー、ライブラリーコーナーという3つのコーナーがシームレスに並んだ「コミュニティスクエア」という空間があるのも当物件の大きな特長と言えるでしょう。

小さいながらも中庭が施されている点も悪くありません。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南向き中住戸です。南側道路の向かいは戸建が立ち並ぶエリアになっており、3階だと視界的な影響が残りはするものの日照的には何ら問題のない良好なポジションになります。

間取りとしては、オーソドックスな田の字プランになります。

共用廊下側の柱までアウトフレームされているわけではありませんが、7階建と低めの建物のため柱は細く、食い込みによる影響を最小限に抑えた効率性の高いプランですね。

また、LDから洋室3にかけて連窓サッシが採用されていないのは残念ではあるものの、価格帯的には致し方ないところでしょうか。

専有面積に占める居室畳数割合は73.4%((11.5畳+3.3畳+6.5畳+5.5畳+5.3畳)×1.62㎡【※】÷70.8㎡)と田の字中住戸の平均的な水準(おおよそ72%台)よりも若干高めで、それに加え収納が充実している点も良い材料になると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は197万円。当物件は南向きと西向きで構成されており、西向きは伏見通り沿いで日照も西日が中心になってくるのですが、富士山が望めることなども考慮されているのか南向きとの単価差はほとんど見受けられません(富士山が望めない1階住戸などには坪単価170万円ほどのお部屋もある)。

全体的にも単価レンジが非常に狭くなっており平均坪単価もこのお部屋ぐらいの水準になるものと思われますね。

西武柳沢駅や東伏見駅では近年分譲マンションの供給がないので適切な比較対象がないのですが、田無駅徒歩9分のエクセレントシティ田無が同じぐらいの水準ですし違和感はないでしょう。
※言わずもがな田無駅は特急・急行停車駅なので利便性は交通利便性ではあちらが上だと思いますが、上述のように物件の周辺利便性においてはこちらが上回っていると思います。

設備仕様面は、ディスポーザーがあってもいいぐらいのスケールですがありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなど高級感のあるものは見当たりません。
食洗機はついていますし、この単価帯の物件ですので違和感はありませんが、分譲マンションとしては最低限のものという感じになります。

管理費は185円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、200円/㎡を切っているのであれば悪くないでしょう。
総戸数89戸でのエレベーター1基はギリギリと言えばギリギリですが、7階建とフロア数が少なく1~2階住戸の比率はわりと高いので違和感はありません。
2台にしてしまうと管理費や修繕積立金が嵩む要因になりますしね。

駐車場は全39台(身障者用・カーシェア用含む)で全て平置になります。
空地率が61%と高くなっており、一部を機械式駐車場にすればもっと中庭を大きくすることが出来たはずですが、これはこれで魅力の1つになるでしょう。

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