ベルジュール三鷹ステーションハウス【北口駅徒歩3分×眼前に第一種低層住居専用地域】5階66㎡7,398万円(坪単価371万円)

ベルジュール三鷹ステーションハウス。

所在地:東京都三鷹市上連雀1-878-28他(地番)
交通:三鷹駅徒歩3分
用途地域:第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数:11階建、42戸(他店舗2戸)

三鷹駅は直結のグレーシアタワー三鷹が分譲されたばかりですし、近年は2013年のアトラス三鷹レジデンスローレルコート三鷹リビオ三鷹ステーションレジデンス、そしてまもなく分譲予定のネベル三鷹にザ・パークハウス三鷹レジデンスと不思議なほど「駅徒歩3分」の供給が盛んなのですが、それらは全て南口徒歩3分で、この物件の「北口徒歩3分」は南口に比べかなり珍しいものになります。
※ここ数年において北口徒歩3分圏内の分譲は同じ多摩建設のベルジュール武蔵野中町だけでしょうか。

北口でこそのメリットというのは特に感じることはないものの、当物件の目の前の道路は線路をくぐり南口側につながっているので、北口・南口双方の駅前へのアクセス性の高さというのは当物件の魅力と言って良いでしょうね。

南側すぐのところが線路になるので、お世辞にも静かな環境とは言えませんが(一般的に言えることですが、北口の駅前物件は南向き住戸が線路の影響を受けやすくなるというデメリットがあります)、西側には第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)が広がっており視界的な魅力が少なくないポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。この階でも南側・西側共に視界抜けの得られる魅力あるポジションです。
南側は前建を越える高さにあるがゆえに線路の影響が不可避ですが、そういった点を考慮したのか窓がほとんど設けられていませんし、西方向は上述の第一種低層住居専用地域になるので半永久的に視界抜けが保たれるはずです。
駅徒歩3分で眼前が第一種低層住居専用地域(かつ、自物件の敷地が第一種低層住居専用地域でない)となるポジションというのはかなり貴重なのは言うまでもありません。

間取りとしては、このご時世なりのコンパクトな3LDKという印象ですが、前出のアトラス、ローレルコート、リビオあたりと共通点のプランニングがなされた物件で、このご時世以前に「三鷹駅徒歩3分」に適したプランニングということになるでしょうか。
※前出のベルジュール武蔵野中町は周囲の建物との関係上全戸北向き(角住戸除く)という苦しい設計ゆえに全戸30㎡台という極端なプランニングでしたが、こちらは30~60㎡台とそれなりに幅が設けられています。

ちなみに、この南西角は日照と視界抜け(西が第一種低層住居専用地域)を両立させた物件内で最も魅力の高いポジションゆえに物件内では大きなプランが採用されているわけですが、最も大きなこの66㎡は「2~5階のみ」で6階以上は61㎡とよりコンパクトな3LDKになっています。
上層階に行くに従い坪単価が上がり66㎡だと価格(グロス)が高くなり過ぎてしまうことを考慮したプラン設定なのでしょう。

さて、肝心のプランですが、こちらは66㎡なのでとりわけ手狭な印象はありません。ただ、柱の食い込みは少々気になりますね。
南東と北東の2本の食い込みは仕方ないにしても洋室2内の食い込みは…。

「なぜにこんな短い間隔で柱が?」と一瞬思いましたが、答えはその「上階の61㎡」にありますね。
上階の61㎡は南西頂点部が斜めにカットされている分こちらよりも面積が小さくなっており、このプランで言う洋室2の柱が「南西頂点部の柱」になっているのです。

玄関廊下はこれ以上ないぐらいコンパクトに出来たプランなので柱の食い込みがあっても効率性はまずまずですし、実際専有面積のわりに居室畳数も大き目ではあるものの(収納は若干少なめ)、そう考えると61㎡の存在にちょっと腹が立ってきますね(笑)。

坪単価は371万円。南向きでなければ駅直結徒歩1分のグレーシアタワー三鷹の低層階(50~70㎡台)には同じぐらいの単価のものがありましたし、3LDKにしては面積を絞っているとは言えども強気な範疇ということになってくるでしょう。

ただ、「タワマンの低層階」と絶対的な階数が同じである「ノンタワマンの中層階」を比べた場合に前者の単価の方が安くなっていることは何ら珍しいことではなく(昨今はかなり知られてしまったのでそうでない物件もわりとありますが、「タワマン」が投資で重宝されてきた最大の要因と言って良いでしょう)、当物件の価格設定にとりわけ違和感があるわけではありません。上述のように低層階でも視界抜けの得られるポジションですしね。

なお、当物件には30㎡台前半のプランもありそういったプランは低層階でも坪単価400万円ほどになっているので物件平均では400万円弱ぐらいになってくるのだと思います。

ちなみに、前出の近年の駅徒歩3分物件であるアトラス(平均305万円)、ローレルコート(平均280万円)、リビオ(平均325万円)は当物件に比べると随分安いのですが、販売時期が2013~2016年ですし、ローレルコートとリビオはそもそも普通借地権物件になります。
唯一の所有権であるアトラスも2013年のマンション相場が現在とは全く異なる時期に分譲されており、そこからの3割弱の上昇は相場並っちゃ相場並ですね。

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