バウス西葛西清新町【小中学校至近の総戸数200戸超】9階82㎡7,198万円(坪単価289万円)

バウス西葛西清新町。

西葛西駅徒歩14分の11階建総戸数212戸のマンションです。

およそ1年前に分譲開始されたジオ西葛西清新町に次ぐ清新町物件になります。

ジオのように「全戸南向き×全戸リバービュー」のような特色あるポジションではないものの、こちらの方がまだ駅に近く、総戸数212戸というスケール感もジオにはなかった魅力の1つということになるでしょう。

また、近隣は言うまでもなく水と緑が豊かですし、それに加え、通学区のふたば小学校、清新第二中学校まで共に3分と子育て世代にとっては特に魅力のある環境と言えるでしょうね。

この後、清新町ではないものの「駅徒歩11分×新長島川親水公園のパークサイド」において総戸数283戸のリビオシティ西葛西親水公園が控えており、当物件にとって強力なライバルになるのは間違いありませんが…。

公式ホームページ
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お部屋は82㎡の4LDK、南東角住戸です。南棟の東端に位置しており、この上層階住戸からは南方向だけでなく東方向の視界抜けも得ることの出来る物件内で最も優れたポジションになります。南方向には東京湾も見えてくるでしょう。

間取りとしては、条件の良いポジションなりに80㎡超を確保してはいるものの、3LDKではなく「4LDK」が基本プランになっており、このご時世らしいものと言えます。

それでもジオにあったような80㎡に満たない4LDKに比べるとゆとりを感じることが出来、洋室3の引き戸は大きく開け放つことで違和感少なく3LDKとして使うことが可能なのも良い材料でしょう。

4LDKとして使った場合にはLDは一面採光で南面開口部が貧弱な地味なものになってしまいますが、洋室3の引き戸を開け放った3LDKだとかなり印象が違ってくるはずです。

まぁ、東側(妻側)の開口部は控えめですし、南面も連窓サッシが採用されているわけでもありませんので、条件の良い高額な角住戸であることを考えるともう少し特色あるものとなっていて欲しかったという思いはありますが…。

一方、柱の食い込みはほとんどなく、効率性は上々、また、2WAYのファミリークロークを設けたことで回遊動線が生まれているのも良い材料だと思います。

坪単価は289万円。ジオ西葛西清新町の上層階角住戸と大きな差はなく、大方予想通りの水準ではあるものの、ジオの4LDKの大半が78㎡(ルーバルプラン(1戸)を除く)だったのに対して、こちらはもう一回り大きな82㎡となったことで、グロスで7,000万円を優に超えてしまっているのは気になる点です。

ジオよりは駅に近くなるとは言え徒歩14分という距離感で、結局、徒歩以外の手段を使うということであれば駅徒歩分数にあまり意味はありません。物件内では最も条件の良いポジションとは言え、このエリアの駅徒歩14分でのこのグロスはいかにも苦しいと感じますね。

ジオとは異なり80㎡に乗せていることに少なからず意味を感じることも出来はするものの、そうであれば80㎡ギリギリでも良かったように思いますし(出来る限りグロス価格を抑える)、このグロス帯になるのであれば開口部などを中心として「4LDKとして使った場合のプラン的な魅力」がもっと欲しかったとも思ってしまいます。

後発のリビオシティは徒歩11分と随分印象が変わりますしパークサイドということでもう少し強めのお値段になる可能性もありますが、北口徒歩8分のプラウド西葛西でも平均坪単価約270万円という水準でしたし、こことリビオシティで約500戸というかなりの供給戸数になることからしてももう少し現実を見た価格設定が適切なのかな、と。

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