バウス西葛西清新町【全台平置106台と緑豊かなランドプラン】4階70㎡5,418万円(坪単価256万円)

続けて、バウス西葛西清新町。

設計・施工は長谷工で直床です。

平均でも坪単価250万円を超える物件ですので二重床が相応しかったように思いますが、最近はパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアザ・パークハウスオイコス鎌倉大船など大手デベロッパーのそれなりのお値段の物件でも直床が増えてきていますし(物件によっては用途地域や高度地区なども関係してはいますが…)、トレンド的には何ら違和感のないものとなるでしょう。

日土地はデザインに力を入れる傾向のあるデベロッパーですし、ここはデザイン面で見所のあったバウス横須賀中央(スケールはほぼ同じ)よりも高い価格帯の物件ですので期待は小さくなかったのですが、思っていたよりも普通だったというのが正直なところです。

8,000㎡弱という広大な敷地を活かした緑豊かなエントランスアプローチは、両サイドに石積み風のデザインを採用するなどけして悪いものではないのですが、エントランスは2層吹抜などのスケールのあるものになっておらず、総戸数212戸というスケールとそれなりの価格帯を考えるともっと特長・特色のあるものが見たかったという思いがあります。

一方、共用施設としては、ラウンジ的なコミュニティスペースにカフェコーナー、また、スタディルーム、キッズコーナー、DIYスペースなどを完備しており、スケールなりの充実したものと言えます。
また、1階には保育施設(当たり前ですがマンション入居者が優先されることはありません)や訪問看護ステーションも入るとのことです。

なお、全106台(身障者用及び来客用含む)の平置駐車場を確保した物件で、空地率69%のうちの多くは駐車場という感じなのですが、敷地北側のポケットパークなど緑の豊かさには一目置ける物件ですね。

前回のバウス西葛西清新町

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側には5階建のマンションなどがあり視界が妨げられる部分はあるものの、日照的には問題のない良好なポジションになります。

間取りとしては、一般的な田の字プランになりますが、玄関及び洋室1周りが共用廊下からセットバックされた位置にあり、洋室1の柱の食い込みを抑え、かつ、玄関前にアルコーブ的なゆとりを設けることが出来ているのは良い点でしょう。

一方、残念に感じるのは、連窓サッシが採用されていない点でしょうか。

敷地形状的に南向きと東向きの2棟構成になるのは当然のことですし、こういった板状型のマンションですのでワイドスパンプランなどが設計出来ないのも仕方ないことではあるのですが、だからこそスパン目一杯に開口部を施して欲しかったという思いがあります。

「奥行2mのバルコニー×スロップシンク」というのは1つの特徴になってくるとは思うものの、価格帯からしてもさらなる工夫があっても良かったのかなと。

坪単価は256万円。ジオのリバービューの南向き住戸よりも1割程度高い水準です。これはなかなか強気ですね…。
板状マンションゆえに角住戸率の低い物件になるのですが、そのわりに角住戸と中住戸の単価差が小さすぎる印象があります。

平均坪単価約245万円だったジオ(全戸南向き)と比較するとお分かりのように、先ほどのような角住戸のお値段にはそれほど差がないのですが、中住戸は大きく異なります。
板状マンション特有の類似プランの多いこれだけの数の中住戸を5,000万円台中盤で売り切るのはかなり大変なことだと思います。

なお、第1期は35戸になるようですね。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーがついていますし、もちろん食洗機もついていますが、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは見当たりません。
トイレにも手洗いカウンターはなく古めかしいタイプのタンク付ということで少々寂しい印象がありますね。

管理費は165円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでスケールを活かせた水準と言って良いでしょう。

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