ヴェレーナグラン東戸塚【ルーバルも凄いが開口部はもっと凄い】8階83㎡6,998万円(坪単価278万円)

ヴェレーナグラン東戸塚。

東戸塚駅徒歩10分の地上8階地下2階建総戸数110戸のマンションです。

敷地は標高約72mの高台にあり、駅付近の標高29mと比べると実に43mもの標高差があるのですが、駅からの道程は一般的な徒歩10分と比べても快適と言えるぐらいの特異なものです。

物件自体が擁壁の上に建つ感じになるので、環2沿いの物件エントランス(地下2階扱い)は、標高58mほど、また、駅からの道程の半分ほどを占めるオーロラシティ内にはエスカレーター(一般的な1フロアずつジグザグになったものではなく、東(物件方向)に向かって一直線となったものなので距離的な無駄もない)があり、オーロラシティの東側出口の標高はおよそ54mほどになりますので、起伏による影響はほとんどないと言って良いでしょう。

駅までの道程の半分程度がオーロラシティ内を通ることになるので、雨の日もわりと快適ですし、このような視界抜けの得られる高台ポジションにありながら駅からの道程がほぼフラットというのは当物件の大きな特長と言えるでしょうね。

そのオーロラシティの上部にはニューシティ東戸塚のタワマン群があり、その高層階住戸からの眺望には及びませんが、当物件の上層階からは8階建とは思えない開放的な眺望が楽しめるはずです。

東側が戸建などの低層住宅街となっていることも功を奏し、環2の喧騒が不可避な西向きを造ることなく「南向きと東向きのみの構成(むろん角住戸は例外)」に出来ているあたりも恵まれていると感じますね。

また、徒歩1分のところに品濃一里塚公園、さらに徒歩4分にはここいらへんではかなり大きな品濃中央公園があるのも魅力でしょうか。

通学区の平戸小学校は徒歩10分と少々距離があるものの、環2を越えずにアクセスできるのは良い点ですね。

公式ホームページ
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お部屋は83㎡の3LDK、北東角住戸です。北側は7階建のヴィルヌーブガーデンズ東戸塚アイビーガーデンなので、この8階住戸からは、戸建街を望む東側だけでなく北側の抜けも期待出来ます。

そして、そのような魅力的なポジションの上層階角住戸であることが最大限考慮されたと言える約33畳のルーバルが当プラン最大の特長となるでしょう。

LDにはルーバルに向かって三方に窓(床上30~40cmから天井付近までという高さのあるもの)が施されており、開口部を重視する傾向にあるヴェレーナシリーズならではのプランニングと言えるでしょうね。

ヴェレーナ横濱掃部山公園の最上階ルーバルプランも非常にインパクトのあるものでしたが、LD周りに限って言えばこちらはそれ以上で、本当にレアなプランと言えます。

こういった80㎡超の面積帯及び専有部形状だと、このLD内のルーバルに面した凸部分が4番目の洋室になってしまうことも往々にしてあるわけですが、安易にその方向に進んでいないところが素晴らしいというかデベロッパーの矜持のようなものを感じることが出来ます。

このような豊かなLDとしたことでキッチンも広々としたアイランドタイプに出来ているのも大きな特長になってきますし、洋室3の引き戸を開くとLDK+洋室3で26.3畳もの大空間が実現するのも大きな魅力の1つでしょうね。

共用廊下側の柱が食い込んでいる点、このようなそれなりの面積帯の角住戸でありながら洗面所がリビングインである点は残念ではあるのですが、玄関廊下を一直線としたことでそれ以外の部分にさらなるゆとりを設けることが出来ているのも事実ですし、ビッグウォークインクローゼットなどを初めとして収納面でも魅力の少なくないプランになります。

坪単価は278万円。直近の東口物件ブリリア東戸塚は定借(約71年)ゆえに平均坪単価約230万円と言う控えめな水準でしたので当物件とは差があります。

しかしながら、西口徒歩5分のザ・パークハウス東戸塚レジデンスは(相場が大分上がってきていた)2016年にしては値上がりが感じにくい平均坪単価約260万円でしたので、2016年よりもさらに相場が上昇した今時期のこの水準(平均だとやはり260万円ぐらい?)に違和感はないでしょう。

駅距離や日照時間の短さ(南向きよりも東向きが多い)からするともう少し控えめな水準が相応であるとも感じたりもしますが、上述のように実質的には標高差や環2の影響は小さく、多くのお部屋からヒルトップの視界抜けが享受できることを考えるとこんなものかな、と。

なお、特にこのルーバル付のプレミアムプランはかなり希少性のある魅力的なプランニングであるわりには単価が抑えられていると思います。
戸塚エリアで約7,000万円というグロスの嵩みが影響しているのは間違いなく中小デベ特有の値付けということになりますので、大手・中小問わずこういったLD周りを重視した特長あるプランを望む方にはもってこいのものと言えるでしょう。

プレミアムプランは廊下を天然石貼にするなど設備仕様面のグレードも単価帯のわりに高かなっています。

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