エクセレントシティ宮前平クリアヒルズ【ヒルトップ×駅徒歩6分】2階71㎡5,968万円(坪単価278万円)

エクセレントシティ宮前平クリアヒルズ。

宮前平駅徒歩6分の5階建総戸数40戸のマンションです。

近年この近くで分譲されているマストレジデンス宮前平、プラウド宮前平ルピアコート宮前平はさらに北に位置しているため、より駅距離があるだけでなく敷地周囲が「北傾斜(南向き住戸で「抜け」が得にくい)」になっているというウィークポイントがありました。
それに対して、当物件のポジションはまさにヒルトップという感じで、南傾斜ということにもなってくるのでかなり恵まれていますね。

ヒルトップ的なポジションゆえに駅からの道程が非常に険しい(標高差は30m近くある)のはそれらの物件と同じですが、上って下ってのポジションではないだけマシですし、駅徒歩5分圏内が多くない北口物件の中ではこれでも利便性が高い方と言えるでしょう。

また、通学区の富士見台小学校までは徒歩6分、宮前平中学校までは徒歩4分という点も子育て世代にとっては魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側では5階建の三菱UFJ銀行の新社宅が建設中なので視界への影響はあるものの、間に道路を挟んでいますし社宅が敷地東端ギリギリに立つわけではありませんので、当プランからの南方向の視界はそれなりに抜けが得られるものと思われます。

また、東側道路の向かいは平地の駐車場で、将来的な保証こそないものの低層階ながらかなり恵まれたポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、そのような両面接道及び日照良好の条件の良いポジションゆえに、ルーバル付の特殊住戸を除き物件内で最も大きなものとなっています。

玄関廊下がクランクした角住戸ですので効率性に秀でているわけではなく、角住戸としての71㎡は少々小ぶりなものになってくるのですが、居室形状は良好ですし、両面接道のポジションゆえかコーナーサッシを設けているあたりも興味深い点ですね。
※プラウド宮前平にもあった近年のプラウドでよく見かけるような開口部です。

頂点部から柱をわざわざオフセットしたことで実現したコーナーサッシで、幅は小さくとも採光面での魅力は少なくありません。

角住戸ながら洗面所がリビングインなのは残念ですが、洋室3の引き戸を開け放つと計20畳近い大空間が実現するという魅力もあるプランで、収納の扉も含め多くを引き戸としていることで全体としてデッドスペースが小さくなっているのも良い点でしょうか。

坪単価は278万円。上述のように低層階でも魅力の高いポジションになりますので、上層階(坪単価約300万円)との単価差は大きくありません。

マストレジデンス(平均坪単価約240万円)、ルピアコート(平均坪単価約255万円)の低層階よりも高いのはもちろんのこと、プラウド(平均坪単価約260万円)よりも高い水準であり、北口物件の中では魅力の高いヒルトップポジションということがしっかりと考慮された値付けになっています。

新日本建設は「かなり現実的な値付けをする傾向」にあるデベロッパーなので、分譲マンションが次々と供給され、供給過剰感が少なくない状況下においてはもう少し控えめな値付けになるのかとも思いましたが、特にそういった様子は見られません。

まぁ、まだまだ相場が上がり切る前2015年に分譲された駅徒歩4分のライオンズ宮前平ヒルズの平均坪単価が約280万円という水準であり、宮前平界隈全体として供給過剰により坪単価が伸び悩んでいる感があるのも事実なので、この立地ならばこのぐらいのお値段になるのは仕方ないと言ったところでしょうか。

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