エクセレントシティ宮前平クリアヒルズ【北向きだからこの面積なんだろうけども…】37㎡3,608万円(坪単価319万円)

続けて、エクセレントシティ宮前平クリアヒルズ。

設計・施工はむろんデベロッパーである新日本建設です。

当物件の最大の特長はやはりヒルトップな南面良好の地なのですが、前回取り上げた南東角にはコーナーサッシが施されており、立派な価格帯の物件なりにデザイン面にも気を使っている様子が窺えます。

30㎡台も数戸ある総戸数40戸という小スケールの物件ですし、第一種中高層住居専用地域の物件ゆえに高さが出せず空地率も32%ほどと低いので、共用面やエントランス周りに特筆すべき点は見当たりませんが、マリオンと複数色のタイルを用いた外観は悪くありません。

前回のエクセレントシティ宮前平ヒルズ

公式ホームページ
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お部屋は37㎡の1LDK、北向き中住戸です。敷地北側は日影規制などが考慮された結果、建物が南側に比べ少し低くなっており、当プランは2~3階の低層のみに存在しています。

北傾斜(かつ、南傾斜)の地と言えども、低層階では視界抜けは得られませんが、敷地北側には当物件の駐車場があるため、前建との距離をそれなりに確保することが出来ています。

ただ、間取りとしては、駅徒歩6分とは言え、落ち着きある住宅街に誕生する物件ですし、30㎡台というのはかなり意外でしたね。

このように北向き住戸を設計しないと容積率を満たすだけの床面積が確保出来ないということかと思いますし、北向きゆえのコンパクト住戸なのだとも思いますが、「西向き」でもう少し大き目のプランにするのではダメだったのかね???
※当物件は南向きをメインに東向き+北向きの構成。

さて、そんなコンパクトなこちらのプランですが、洋室は採光をとりやすいちょっとしたL字サッシとしていますし、30㎡台の1LDKなりにバランスの取れたプランではあるでしょう。

ただ、洋室は5畳とけして大きくない中でこのような柱のデッパリが生じていると使い勝手はかなり悪くなりますし、やっぱり「イレギュラーな位置(北向き)」ゆえの苦しさは感じますね。

プラウドなどを初めとして「メインの方角(魅力的な方角)ではないプラン」にはあえてワイドスパンが採用されたりするのがマンションの設計の面白いところでもあり、当プランのポジションからすると何かしら目立った特長があっても良かったような気はしますね。

坪単価は319万円。う~ん…。こういったコンパクトプランの単価が高めになることは常々言っていることではあるのですが、それは都心部など基本的にコンパクトニーズの高いエリアの話であり(この地にコンパクトの分譲ニーズが全くないとは言いませんが、ニーズはさておき上述のように「北向き」だからコンパクトにせざるを得なかったというのが正しい表現になるかと思います)、この地のコンパクトならば単価はファミリータイプとそう変わらないぐらいが適切だったように思います。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターなどがついています。

管理費は310円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小さめのスケールが影響しているのかなかなかに高額ですね。70㎡台ともなるとグロスで2万円を超えてしまいます。

駐車場は全16台で1台のみが平置、残りの15台が機械式になります。

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