グランドメゾン目黒プレイス【シティハウスばかりの山手通り沿いに誕生する駅徒歩10分】72㎡9,590万円(坪単価443万円)

グランドメゾン目黒プレイス。

目黒駅徒歩10分の14階建総戸数53戸(事業協力者住戸15戸含む。他店舗1戸)のマンションです。

目黒駅徒歩10分前後というと多くが山手通り沿いか目黒川沿いになるわけですが、こちらは山手通り沿いになります。

山手通り沿いでは住友不動産が名前を挙げるのが面倒なぐらい次々とマンションを分譲しており(ご参照:ブログ内検索「シティハウス 山手通り」)、こちらはシティハウス目黒ザ・ツインの隣の隣になりますね。

目黒駅までの道程は今更言うまでもなく傾斜がきつく、フラットな徒歩10分と比べると大変なのは言うまでもありませんが、曲がりなりにも駅徒歩10分となるのは悪くありません。

なお、当物件は都心共同住宅供給事業になります。
都心共同住宅供給事業は、敷地・戸数・住居の広さなど一定の要件を満たす良質な中高層住宅の建設を行う場合、知事が認定を行い、場合によっては国・都・区から補助金が出るという仕組みで、「住宅以外の用途に供さないなどの制限」が付くのが普通です。

当物件は55㎡以上の住戸にはそのような制限があり、管理組合が東京都や目黒区に対し、住宅以外への用途への転用が行われていないなどの報告義務が設けられているようですね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、北角住戸です。北西~北にかけては11階建の目黒グリーンコープが隣接していますが、この上層階住戸はそれを越え、北東方向には東京タワーを望むことも出来る良好なポジションになります。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので唯一の3LDKということにもなります。

ただ、そのような物件内で目玉となるポジションの角住戸ながらLDが二面採光になっていないのは残念ですね。

お見合いのわりには北西側の開口部はわりと充実していて洗面所にも窓を施すなど通風面での魅力の高いプランではあるものの、LDの開口部のあまりの小ささにはげんなりさせられます。

北東方向は中層階以上で「抜け」が出てくるポジションですし、柱の影響があるとはいえこの北東面の開口部幅はあまりにも…。

洋室2の扉はウォールドアになっているので開くとそれなにサッシが連続するのですが、方立てが邪魔ですし、もうちょっと眺望を活かしたプランニングであって欲しかったですね。

全体として柱の影響は少ないですし、角住戸にしては玄関廊下もコンパクトに出来ているので効率性という意味では評価出来るプランなのですが…。

坪単価は443万円。中層階で坪単価400万円ちょっとという水準なので眺望良好な上層階なりの単価水準と言えるでしょう。

駅距離に大差ないシティハウス目黒ザ・ツイン(平均坪単価約430万円)は総戸数160戸もありながら最大58㎡でしたので、その後分譲された駅徒歩8分のザ・マジェスティコート目黒の方が参考になるでしょうか。

ザ・マジェスティコート目黒は20~30㎡台も少なくないコンパクト中心の物件でしたが、最も大きなものは75㎡あり、その最上階住戸の坪単価は420万円ほどでした。

そのため、当物件の方が幾らか高額という印象にはなるのですが、ザ・マジェスティコートはこのマンション不況のご時世において比較的販売が好調だった物件で、当物件のこの水準に特に違和感はないでしょう。

3LDKながら方角的に日照がほとんど得られないのは少々気にはなりますが…。

なお、当物件は驚きの全戸一括供給(事業協力者住戸を除いた38戸)ですね。
価格帯を見た感じでは即完するような水準ではないので契約率がどの程度になるのか見てからでないとなんとも言えない部分はあるのですが、駅徒歩10分圏内での坪単価400万円前後のニーズは少なくないと思われます。
※目黒界隈の山手通り沿いはここ数年住友不動産のちょっとした寡占状態にあるので、割高感の強い価格設定を知っている方は手を出さないはずで(住不物件のデザインが好みでない方も)、物件次第で潜在的なニーズをまだまだ掘り出せると思われます。

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