プレールドゥーク芝浦【レインボーブリッジの足元で】12階53㎡5,890万円(坪単価364万円)

プレールドゥーク芝浦。

芝浦ふ頭駅徒歩2分、田町駅徒歩15分、三田駅徒歩19分の13階建総戸数80戸のマンションです。

プレールドゥークは木下不動産によるいわゆる投資用ワンルームマンションブランドですので当物件も20㎡台の1Kが中心になってくるのですが、ワンルームマンション条例に従いいくつか大き目のプラン(50㎡超)を設けたありがちなパターンの物件になります。

当物件のポジションは、芝浦ふ頭駅の駅前でレインボーブリッジの足元付近でもあるので、アイル芝浦東京ベイなどのように上層階住戸からはレインボービューや東京湾ビューが望めるのかと思いきや、そうではありませんでした。
道路(首都高含む)やゆりかもめのレールが東側に沿って走っているポジションなのでそうはいかないようです。

首都高やレールがそんな高いところにあるの?と思われる方もいらっしゃるかもしれないので書いておくと、このあたりはレインボーブリッジに向かって道路やレールが上り坂になっており(高い位置になっており)、その結果、当物件は上層階でも視界が遮られてしまいます。

なお、騒音面でもそちら側に住戸を設けるのは得策とは言えないためか、そもそも西向きと北向きの多いランドプランになりますね(レインボーは東側)。

設計はアトリエティープラス、施工は岩田地崎建設です。

外観デザインは北側と西側とで色味を変えるなどの工夫は見られるものの、とりわけ目立つ部分はありません。
総戸数80戸とは言え、大半がワンルームになる物件ですので違和感はないでしょう。

公式ホームページ
IMG_5474[1]
お部屋は53㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側の都営住宅を楽々と越える高さにありますが、その先にはヨコソーレインボータワーがあり、正面方向の視界は妨げられます。

ただ、北西や南西方向には視界抜けが得られますし、南西方向からは日照を得ることも出来るでしょう。

間取りとしては、25~26㎡のワンルームを2つ合わせた形状で、バルコニー側の柱ですらもアウトフレーム化されていない設計はやはり残念です。

ただ、こういったワンルーム投資マンション物件にある50㎡台としては何ら珍しいものではなく、53㎡ならばこれだけ柱の食い込みがあっても登記面積で50㎡をギリギリ超えることが出来ているものと思われます(住宅ローン控除を受けたい方は営業マンにきちんと確認しましょう)。

物件自体が投資マンションになるので実需で検討する方は少ないかとは思いますが、将来、売却する時のことなどを考えても住宅ローン控除が適用できるに越したことはないでしょう。

居室配置自体は一般的ではあるものの、リビングインの洋室の引き戸が最大でも2枚分しか開かないのはやはり残念ですね。
柱の食い込みにより窓際だけ天井が低くなっていることが影響し、窓際まで引き戸を設けることが出来ていません。

スパンのわりに開口部の幅が今一つなプランですし、投資ニーズがメインの物件とは言え、けして安い価格帯の物件ではありませんのでもう少しパフォーマンスを上げて欲しかったですね。

坪単価は364万円。20㎡台の1Kタイプだと低層階でも坪単価420万円ほどであり、グロスがそれなりに嵩む50㎡台なりの単価と言えます。

ただ、隣駅徒歩1分のローレルタワールネ浜松町の低層階とほとんど差のない水準(ブログ掲載時点の予定価格から正式価格決定までの間に多くの住戸の価格が下がっています。主な理由は東側に眺望を妨げる建築計画が生じたからなのですが、正面方向(真東方向)に視界抜けの得られるお部屋でも結構下がっていました)であり、いわゆる実需向けの分譲マンションに比べパフォーマンスで劣ることを考えるともう少し目に優しい水準であってもおかしくなかったように思います。

設備仕様においては、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないと言えますが、食洗機やトイレ手洗いカウンター、さらには床暖房すらもない淡白ないものになります。
こういった50㎡超のお部屋だけでも食洗機やトイレ手洗いカウンターぐらい導入して欲しかったですね。

管理費は220円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので高くはありません。
20㎡台中心ながら総戸数80戸ゆえのスケールメリットを幾らかは感じることが出来ます。

ワンルーム投資マンションにありがちな55円/㎡という安すぎる修繕積立金は疑問ですが…。
※当初の金額を安く見せることで売りやすくしている(投資シミュレーションの数字を良く見せている)。

なお、駐車場はありません。

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