クレヴィア池袋イースト【買物利便性抜群の山手線内側物件】55㎡6,590万円（予定）（坪単価395万円）

クレヴィア池袋イースト。

池袋駅及び東池袋駅徒歩10分の14階建総戸数51戸（非分譲住戸6戸含む）のマンションです。大塚駅や都電の向原駅なんかも徒歩圏になりますね。

昨年のクレヴィア池袋ウエストはその名の通り西口の駅徒歩5分というポジションだったのに対してこちらは東口の徒歩10分になります。

春日通り沿いなので賑やかな上、通りの向かい（南西）には38階建のヴァンガードタワー（UR）のあるポジションなのですが、曲がりなりにも池袋駅徒歩10分圏内、かつ、山手線内側となるのは悪くないでしょう。

ヴァンガードの下にはマルエツプチ、また、サンシャインまで徒歩4分という距離感になりますので買物利便性は非常に高いです。

駅近物件ではないものの、この高い買物利便や日照面の乏しさを考えるとこの20～50㎡台のプランニングは非常にマッチしていると言えるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南角住戸です。上述のように南西方向はヴァンガードの影響が強いものの、この上層階住戸は南東方向の前建を越える高さにあり、南東や南方向からの日照も十分に得ることの出来るポジションです。

間取りとしては、そのようなポジションであることが考慮され、物件内で最も大きなプランになっています。

角住戸ながら玄関廊下が一直線となった一般的なプランで北東部に柱の食い込みのあるごくごく一般的なプランニングという印象ではあるものの、前出の先行物件クレヴィア池袋ウエストがかなり柱の食い込みの目立つ物件だったがためにこの物件のスッキリ感が余計に際立っているのも確かです。

バルコニー側に逆梁工法を採用したことで、室内窓際に梁のない空間を実現出来ており、南西面がヴァンガードタワーとお見合いになること（バルコニー手摺はガラスでない方が良い）を考えてもこの工法がフィットしているように思います。

LDはギリギリ10畳を確保したに過ぎませんが、「連窓サッシ×ウォールドア」の採用で「LDK＋洋室2」において空間的な広がりを得ることが出来ますし、55㎡の2LDKとしてはかなり収納を充実させることが出来ている点も当プランの大きな魅力と言って良いでしょう。

坪単価は予定価格で395万円。2階は坪単価334万円という水準なのでおよそ2割高の水準になります。

魅力的な眺望が望めるようなポジションではありませんので単価差が少々大き過ぎるような印象もなくはないものの、春日通り沿いの低層階は音や視線の影響も大きく、一般的な範疇にはなってくるでしょう。

主に賃貸での運用を考えた場合にはどう贔屓目にみても低層階が有利になる価格設定ではありますが、20㎡台を除けば基本的には実需ニーズをメインとした物件ですので違和感のあるレベルではありません。

西口徒歩5分は珍しいとはいえクレヴィア池袋ウエストの平均坪単価約425万円に比べると現実的な単価設定になっていると思います。

ウエストはかなり販売が長期化していますし、東口のプラウドタワー東池袋（やはり平均坪単価約425万円）も早期完売が珍しくないプラウドにしてはかなり販売に時間がかかっていたことを考えてもこれ以上のお値段設定はご法度なのでしょう。