プレシス向ヶ丘遊園【55~60㎡の3LDK中心】2階60㎡4,791万円(坪単価264万円)

プレシス向ヶ丘遊園。

向ヶ丘遊園駅徒歩5分、登戸駅徒歩13分の7階建総戸数34戸のマンションです。

ブリリア向ヶ丘遊園同様、駅からの道程は府中街道を越える駅徒歩5分ですが、当物件は南側目の前が小田急線の線路になるという少々賑やかなポジションです。

また、南西側には同じく7階建のドミール向ヶ丘がせり出すように立っているので住戸によっては圧迫感のあるポジションにもなりますね。

ちなみに、アドレスは川崎市多摩区枡形なのですが、ホームページの物件概要には多摩区が抜けています…。う~ん…。

設計はオンズデコ、施工は三木組で、いずれもプレシスシリーズでお馴染みの会社になります。

デザイン的なポイントとしては、外観のモノトーン調とクランクインのエントランスアプローチ、さらにシックなトーンで高級感を意識したエントランスホールなどが挙げられるでしょうか。

とりわけ見所があるわけではありませんが、総戸数34戸と総戸数自体も少なめな上、3LDK中心ながら50~60㎡台(というか最大でも60㎡)という小ぶりな物件なので違和感はないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は上述のように線路になりますので騒音が不可避な反面、低層階でも視界抜けと日照を得ることが出来ます。

間取りとしては、物件内では最も大きなものではあるのですがそれでも「60㎡の3LDK」であり、かなり狭小感の強いものです。

ただ、当物件はプレシスシリーズの中でも「プレシス感」が強く、プレシスの名を広めた(?)プレシス品川などに代表されるこのシリーズの十八番である「50㎡台中盤の3LDK」も数多くプランニングされているので、物件内ではこれでも大きな方になるというのが凄いところですね。

共用廊下側の柱の食い込みはごくごく一般的なものとなりますが、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしたことで60㎡の3LDKとしては居室畳数がしっかりと確保されている点は悪くありません。

LDKで13.5畳なのでLD単体でも10畳を確保出来ていますし、収納も違和感のない水準です。

一方、角住戸ながらLDが一面採光なのは残念ではあるものの、南側に連窓サッシを採用したことで開口部幅はわりと確保出来ていますし、東側に洋室3室を並べたことで洗面所をノンリビングインに出来ているあたりも良い材料になってくるでしょう。

坪単価は264万円。先行するブリリア向ヶ丘遊園は平均坪単価約230万円という水準ですし、当住戸は南向きとは言え線路の影響が非常に強いポジションでもあるのでかなり強気な印象を受けます。

だからこそ限界まで面積を絞ったということなのでしょうが、使い勝手に大きな違和感のない3LDKとは言えここまで小さいと胸を張って3LDKとは言えませんので、もう少しそのあたりを考慮したお値段(単価)であって欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなし、また、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどはついています。なお、床暖房はプレシスの大半がそうであるように電気式になります。

管理費は264円/㎡。小規模とは言え、ディスポーザーなしの外廊下物件にしては高めの水準ですね。

なお、駐車場は全7台で身障者用1台を含む全てが平置です。
一般的に平置駐車場は管理修繕コストがほとんどかからず管理組合に収入だけが入ってくる類のもので、管理費にとって「プラス(駐車場収入がある分、管理費が抑えられる)」の影響があるのが普通であることを考えても管理費はもう少し安くあって欲しかったですね。
駐車場による収入の多くが修繕積立金会計に回るような収支計画がなされているのであればむしろいいことではありますが、多くの物件では管理費会計側の割合が大きいものですからね。

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