アールブラン武蔵新田【こちらも「武蔵新田」を掲げた駅徒歩5分】2階66㎡6,099万円(坪単価305万円)

アールブラン武蔵新田。

武蔵新田駅徒歩5分の7階建総戸数79戸のマンションです。

シャリエ武蔵新田に次いで矢口1丁目に誕生する物件になります。
シャリエ武蔵新田の記事で言及したように、この界隈の物件は「下丸子(アドレスが下丸子の場合)」「多摩川」「矢口(アドレスが矢口の場合)」などが物件名に入っていることの方が多いのですが、こちらもシャリエ同様に堂々と「武蔵新田」ですね。

武蔵新田駅は駅前に賑わいがあるとは言い難く、駅としての知名度が低いことなども影響してのものかとは思いますが、「武蔵新田」という響きはけして悪いものではないので(むしろいいと思う)、今後はもっと増えてくるのではないでしょうか。
※当物件は駅名の由来となった新田神社までもほど近いポジションにあります。

現地はもともとUDトラックスの支社兼整備工場があったポジションであることからも分かるように用途地域は準工業地域であり、周囲にはまだ製作所なども散見されますが、基本的には住宅が多いエリアですね。
駅前のマルエツ、多摩堤通りのオーケーまでは共に徒歩3分と言うことで日常的な買物にも非常に便利なポジションになってきます。

多摩川河川敷までは徒歩11分とこの界隈の物件の中では近い方ではないものの、散歩するにはちょうど良い距離とも言えるでしょうか。
なお、通学区の多摩川小学校までは徒歩10分、矢口中学校までは徒歩11分と少々距離があります。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK+S、南東角住戸です。東側隣接地には7階建のフェニックス多摩川がありますので視界・日照を塞がれますが、南側道路の向かいは戸建になりますので、この階でも圧迫感はなく日照も良好です。
戸建の先には花光院のわりと大きな墓地が広がっているのですが、この階ならばほとんど見えないでしょう。

間取りとしては、南東角住戸というポジションからすると意外なほど小ぶりなものになります。そのように東側は隣接建物が被っている(最上階住戸まで)ということで「中住戸的な位置づけ」にしているようですね。

ただ、視界抜けは得られずとも二面に開口部があることで通風面では大きな効果がありますし、パッと見は70㎡ぐらいあると錯覚するプランでもありますね。

角住戸らしいわりとしっかりした長さの廊下がありながら居室畳数もそこそこ確保出来ていて66㎡の3LDKとは一見思えないのですが、原因は明白で収納がかなり少ないです。

このぐらいの小ぶりな角住戸であれば玄関廊下を一直線として効率性を重視するのが一般的ですので(当物件の場合、高級感のあるタイル貼の廊下も1つの売りですので、このような優雅な設計にしているというのもあるでしょう)、もう少し効率性を高めるなり面積を大きくするなりしても良かったのかな、という思いはありますね。

なお、LDの表記上は12畳というしっかりとした畳数ではあるものの、入口付近の実質的な廊下部分はわりと大きなものになっています。

また、南面もワイドスパンなので開口部も一般的なプラン(当物件に限った話ではない)よりはしっかりとしてはいるものの、開口部が2つに分かれてしまっているのは少々残念な点でしょうか。LD東側に開口部があるわけでもありませんしね…。

坪単価は305万円。低層階ながら上述のように日照良好、かつ、前建(南側)の圧迫感などもない良好なポジションゆえに坪単価300万円を超えています。

昨年分譲された駅徒歩2分のシャリエ武蔵新田の平均が280万円ほどでしたので(しかも60~70㎡台に比べ単価高になりがちな30~50㎡台があってのもの)、70㎡前後のファミリータイプ同士を比較した場合には少々強気な印象を受けますね。

シャリエはわりと早期に完売したので、デザインなどで付加価値を高めたこちらはさらに上を狙えるという見立てなのかもしれませんが、現在はザ・ガーデンズ多摩川(駅距離はかなりあるもののブランド力とスケール感は十分)あたりとの競合もあるでしょうし、平均で優に300万円を超えてしまう水準はやや高く感じますね。

だからこそ全体的に面積を抑えているということなのでしょうが…。

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