アールブラン武蔵新田【南向き住戸率を減らしてまで実現したワイドスパン】2階70㎡6,499万円(坪単価305万円)

続けて、アールブラン武蔵新田。

設計・施工は長谷工です。
「モリモト×長谷工」のケースは近年アールブラン横浜仲町台があるぐらいで、その記事内でも書いたように非常にレアなのですが、モリモトは数あるデベロッパーの中でも「確固たるコンセプト」を持った会社になりますので長谷工らしさは特に見受けられません。

デザイン監修にはお馴染みの南條設計室を起用しているのでデザインに関してもモリモト100%ですし、当然のように二重床にもなっていますね。

また、ランドプランにもモリモトらしさが表れています。
当物件は南向きだけでは容積率を全うできないので「東向きと西向きを加えたいわゆるコの字配棟」になっており、それ自体は他のデベロッパーでも同様だった可能性が高いのですが(南と西のL字配棟もあり得たとは思います)、他のデベロッパーを想定した一般的なケースとでは「南向き住戸率」にかなり違いが出ていると思います。

フロアプランをご覧いただくと一目瞭然であるように、当物件の南向きプランには「いずれもワイドスパン」が採用されており一般的なナロー気味の田の字プランを採用した場合よりも南向き住戸が少なくなっているのが明らかなのです。
※下部で間取りを用いて追記しています。

戸あたりのスパンをワイドにしたことで南向き住戸率が低くなってしまうという弊害は当然ありますが、南向きのワイドスパン(東向きや西向きゆえにワイドスパンを採用するケースの方がどちらかと言うと一般的)はこのエリアに限らず貴重であり、それを望んでいた方には恰好のプランと言えるでしょうね。

デザインに関しては想像を超えるようなものでこそないものの、南條設計室らしい上品さとセンスを持ち合わせたもので、バルコニーの一部に凹凸を施すなどガラス面に特色があります。

前回のアールブラン武蔵新田

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。やはり低層階なので視界抜けは得られないものの、それゆえに墓地ビューとなることもないポジションになります。また、やはり日照は申し分ありません。

間取りは上述の「ワイドスパンな南向き」になります。

見ての通り奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅く、ホームページなどでもアピールされているようにさらに奥行のある一般的な田の字プランよりも廊下を短くすることで効率性を高めることも出来ています。

なお、読者の方であればご存知のように当ブログでは、専有面積に占める居室畳数割合を1つの指標としており、当プランの場合は72.3%((12.0畳+3.3畳+7.0畳+5.0畳+4.1畳)×1.62㎡【※】÷70.36㎡)になります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

この72%台というのは一般的なナロースパンの田の字プランのごくごく標準的な水準で畳数自体は普通ではあるものの、見ての通り収納をかなり充実させることが出来ているのは廊下の短さゆえでしょう。

洋室の引き戸が完全に開け放つことの出来るウォールドアなどでないのは残念ではあるものの、LDから洋室にかけては7枚の連窓サッシが採用されているのが素晴らしく、それに奥行のあるバルコニーが加わったことで畳数以上の空間的な広がりが得られるのも間違いのないことです。

坪単価は305万円。先ほどの南東角住戸と同じです。中住戸なのに同じ単価ということに不公平感を覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらの中住戸の方がむしろ開口部のインパクトがあるぐらいですし、効率性においてもこちらのプランが上回っているので微塵の違和感もありません。

「このエリアの低層階中住戸」としては多少割高に感じる水準ではあるのですが、この物件のデザインと間取りはそうそう代わりが効かないものになりますので、もともとそういった点を望んでいた方にとっては悪いものではないでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様こそないものの、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターと違和感のないものがそろっています。
玄関床・廊下床に加え洗面室床やトイレ床までもがタイル貼になった仕様はグレード感があって良いですね。
このプランの長さ(廊下・洗面所・トイレ)だけでもオプションで入れると30万円ぐらいにはなるでしょうか(㎡単価はデベロッパーによってまちまちですが、概ね)。

管理費は212円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですのでリーズナブルな方ですね。
当物件は空地の多くを25台の平置駐車場としており、大半が機械式駐車場となった物件に比べるとランニングコストを抑えることが出来ていると思われます。

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