クレイシア秋葉原ラグゼスイート【修繕積立金はともかく管理費はリーズナブル】10階42㎡4,770万円(坪単価372万円)

クレイシア秋葉原ラグゼスイート。

馬喰町駅徒歩5分、岩本町駅、浅草橋駅徒歩6分、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩7分、浅草橋駅及び秋葉原駅徒歩8分(東京メトロ秋葉原駅は徒歩6分。つくばエクスプレスは徒歩10分)の12階建総戸数66戸のマンションです。

ウエリス千代田東神田ほどではありませんが、やはり千代田区の東端に近い、清洲橋通り沿いの物件になります。

とりわけ近い駅はないものの、徒歩10分圏内で6駅8路線が利用できる高い利便性を誇るポジションになりますね。

いわゆるワンルーム(1K)プランを含んだ20~40㎡台で構成された物件で、千代田区のワンルームマンション条例に従い一定以上の40㎡超のプランが設けられたありがちなケースになります。

ちなみに、総戸数66戸はいわゆるワンルームマンションとしては大きな方にはなるものの、敷地面積は300㎡ちょっとに過ぎません。

設計はアバント、施工は日広建設です。

デザイン的にもごくごく一般的な印象の強いもので、以下の間取り図をご覧いただくと一目瞭然のようにバルコニー側の柱さえアウトフレーム化されていない設計はやはり残念です。
ワンルーム投資マンションとしては非常に一般的なものではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、南西角住戸です。南側は隣接して同じような高さの建物がありますが、西側は清洲橋通りになるので前建までの距離はそれなりに確保することが出来ています。

間取りとしては、ワンルーム投資マンション内にありがちな1LDKですね。

一般的なワンルーム投資マンションは都心部にありますし、物件自体のスケールが小ぶりなものが多いので、敷地は一面しか接道しておらず、接道側以外は囲まれ感のある条件であることが少なくありません(※当物件は投資マンションとしてはわりとスケールのあるものであることもあり、西と東の二方で接道しています)。

そのため、接道している側の一面に全戸をプランニングするのが普通で、その一面を多くの住戸で分け合うようにプランニングするとなると、各戸のスパンは必然的に短くなるというわけです。

上述のように近年は各区でワンルームマンション条例が制定されたことで、全て20㎡台などのプランニングはほぼ不可能になっており(区や物件規模によっては可能)、こういった40㎡超のナロースパンプランが生まれやすくなっているというわけです。

このスパンである以上、バルコニーに面しているのは洋室だけでLDが内側になるのは仕方のないことなのですが、隣接建物の影響が強いとはいえ、南側に開口部を設けることが出来ているのは悪くありません。ここに窓があるかないかで通風面は大きな差が出てくるでしょう。

ただ、南面の柱の食い込みは非常に顕著ですし(上述のようにワンルーム投資マンション内では何ら珍しいものではありませんが…)、バルコニーの奥行がかなり浅い点も残念ではあるでしょうね。

坪単価は372万円。低層階は330万円ほどからありますし、シティインデックス千代田秋葉原リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテなどと比較してもこなれている方と言えるでしょう。

プロパティーエージェントの物件の中でもこなれた水準だった2017年末分譲のヴァースクレイシア神田淡路町のようなインパクトのある水準でこそないものの、ブランド感に欠ける物件なりのものにはなっていると感じます。

設備仕様面においては、ディスポーザーがないのは当然としても、食洗機、トイレ手洗いカウンター、そして床暖房すらもない非常にシンプルなものになります。

管理費は177円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、スケールのある物件ではありませんのでリーズナブルな水準ですね。

修繕積立金の39円/㎡というのは投資マンション特有の売りやすくするための施策(当初の水準を抑えているだけで、後々のことを考えると早期に上げていかねばならない)に過ぎずメリットにはなりませんが、管理費が安いのはいいことですね(むろん管理組合が赤字になったら意味がないのでこの水準でしっかりと管理してもらえることが前提での話です)。

駐車場は身障者用を含む2台でいずれも平置になります。

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