リビオレゾン内神田【超小規模ゆえのランニングが最大のネックか】3階55㎡6,948万円(坪単価421万円】

リビオレゾン内神田。

新御茶ノ水駅徒歩4分、淡路町駅及び小川町駅徒歩5分、大手町駅徒歩6分、神田駅徒歩7分の13階建総戸数24戸(地権者住戸8戸含む)のマンションです。

この内神田1丁目では、2013~2014年にかけてクラッシィハウス神田リビオレゾン大手町クラッシィハウス神田美土代町グリーンパーク千代田大手町と続けざまに供給が行われていたので当時はそこまで希少性を感じることはありませんでしたが、絶対的な供給数自体は少なく直近2017年のジオ千代田大手町には劣るものの大手町まで至近となるマンションが非常に限られていることは言うまでもありません。

設計はmiwa、施工は久保工で完成売りになります。

敷地面積わずか157㎡という超小規模物件で、地権者住戸を除いた分譲戸数はたったの16戸ということもあるのか、昨今の南條設計室によるリビオレゾン上野、フレグラインデザインによるリビオレゾン新橋nexなどのような個性あるデザインは見られません。
最近のリビオレゾンシリーズのデザインにはかなり見所を感じていましたし、立地なりにいいお値段の物件にもなりますのでちょっと残念ではありますね。

ただ、この大手町至近のコンパクトプランともなると「兎にも角にも通勤利便性を重視したいというニーズ」が主になってくるはずで、当物件のようなシンプルな佇まいはけして悪いものとは言えないでしょう。価格にそれが折り込まれていることが前提にはなりますが…。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。道路の向かい西側正面方向の前建はこの界隈では背の低いビルになるので低層階でも圧迫感はそれほどないでしょう。ただ、その先には背の高いビルがありますし、南側、北西側にもビルのある大手町至近のポジションらしい囲まれ感の少なくないポジションになります。

間取りとしては、50㎡台中盤のオーソドックスな面積帯の2LDKになります。

当物件は1フロア2戸で32㎡の1LDKとこの2LDKのみで構成されているので物件内で最も大きなプランにもなりますね。

当然の全戸角住戸設計で、当プランの場合は優れた玄関位置が大きなポイントの1つになるでしょうか。

LDの入口付近のデッドスペースがわりと大きくなってはいるものの、純粋な廊下部分は角住戸にしてはコンパクトに出来ており、洋室1がLDからしっかりと独立した位置に設計出来ているのも長所の1つになります。

2人以上での暮らしも想定されるプラン・面積帯なので玄関の正面がトイレというのはいかがなものかと思う反面、洋室2のウォールドアを開け放つと17畳超の大空間とすることも出来ますし、小規模物件の角住戸なり(※)にわりと特徴あるものに仕上がっている印象がありますね。
※スケールが大き目の物件においては、面積レンジを広げるために(プランバリエーションを増やすために)角住戸はもうひと回り大きなファミリータイプとなっていることが少なくない。

坪単価は421万円。もう1プランの32㎡の1LDKは低層階でもさらに5%ほど高い水準になっており、やはりグロスで嵩む分、単価は若干こなれていると感じます。上層階住戸は坪単価450万円を超えはするものの、とりわけ視界が優れているわけではありません。

ただ、それでも近隣物件と比べると少々強めの印象にはなるでしょうか。
上述の2013~2014年に供給された前出の物件との価格は比べるべくもありませんが、直近のジオ千代田大手町の低層階住戸(こちらよりもお見合いがきついはきついが五十歩百歩でしょうか)はより面積の小さい40㎡台であってもこれよりも幾分こなれた単価水準でした。

共用面での魅力に乏しい物件であることを考えても、もう少し価格にインパクトが欲しかったですね。
また、超小規模ゆえか管理費が488円/㎡とかなり嵩んでいるのも大きなネックで、価格とランニングコストのトータルで見た場合には余計に厳しく感じるのも確かです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様どころか食洗機もないシンプル過ぎるものです。トイレ手洗いカウンターこそついてはいるものの、この単価帯でのこの仕様はちょっと残念ですね。

ちなみに、駐車場はありません。

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