オープンレジデンシア目白フロントコート【アベニュー、御留山、そして…】6階103㎡18,398万円(坪単価592万円)

オープンレジデンシア目白フロントコート。

目白駅徒歩3分の地上5階地下1階建総戸数56戸のマンションです。

下落合3丁目でのオープンレジデンシア目白アベニューオープンレジデンシア目白御留山の連続供給の時点でこの目白界隈でのオープンハウスの勢いを十分過ぎるほど感じていましたが、短期間で3物件目となるこちらはさらにインパクトのある駅徒歩3分の閑静なポジション、恐れ入りました。
※当物件のデベロッパーにはオープンハウスの他に三信住建も名を連ねています。三信住建は単体で行う物件は少ないものの、大手中小問わず様々なデベロッパーと共同で事業を行っており、その実績は並々ならぬものがあります。

当物件はアベニューの駅徒歩4分よりもさらに駅に近い徒歩3分、そして駅徒歩3分とは思えない落ち着きある住宅街の真ん中(駅近物件は線路沿いであることも少なくないが、線路からもそこそこ離れている)ということで非常に希少性を感じることの出来るポジションになります。

オープンハウスの物件らしい歪な敷地形状ではあるものの、敷地面積はおよそ1,440㎡ありこういった落ち着きのある住宅街に誕生する物件としては十分な大きさがあります。目白駅の山手線内側は大半が学習院大学の敷地になるので本当に貴重な立地・貴重なスケールと言えるでしょう。

目白駅の山手線内側にはかの目白ガーデンヒルズがあり、そのスケール感・グレード感などのパフォーマンスではどう頑張っても太刀打ちできませんが、立地に関しては高台のこちらに軍配が上がるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は103㎡の3LDK、南東向き中住戸です。敷地中ほどの南東向き住戸で、接道してはいないものの前建は戸建などの3~4階建になります。そのため、この最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも申し分ないでしょう。
南傾斜の高台でもありますので、階数以上の高さを感じることが出来るはずです。

また、北西方向には開口部に加えルーバルも施され、北西方向の視界抜けも良好ななかなかに贅沢なポジションですね。

間取りとしては、物件内で最も大きなもので、この特別な立地・ポジションにフィットする100㎡超の優雅なプランになります。
オープンレジデンシア大井町には100㎡超があり驚かされたものの、ここ同様に山手線内側有数の住宅街として知られる大和郷で分譲したオープンレジデンシア文京六義園においては最大でも94㎡でしたので、この100㎡超は非常に特別なものと言って良いでしょう。

ただその一方で、やはり駐車場が1台しかないのはいかがなものかと…。

そのオープンレジデンシア文京六義園には1台すらなかったのでこれでもまだマシではあるのですが、駅近とは言えこういった落ち着きのある住宅街の物件、まして80~90㎡台のプランも少なくないことを考えると駐車場ニーズはそれなりにあると思うんですよね。

「中途半端に設けるぐらいなら思い切ってなくしてしまおう」…というのがオプレジの手法なのは重々承知してはいますが、駐車場がほぼないことがマンションとしての格を下げてしまっている側面もありますし、60~70㎡台までならまだしも80㎡~を相当数プランニングするのであれば駐車場を設けることで分譲価格(販売単価)を上げられるとも思うんだけどなぁ…。

さて、こちらのプランですが、一言でいうとリビングスループランになります。
「玄関⇒廊下⇒リビング⇒廊下⇒ベッドルーム」という動線になったプランで、当プランの場合は洗面・浴室が玄関側にあるのが少々ネックになるでしょうか。
リビングにお客さんが来ている時は家族がお風呂に入りづらくなってしまいます…。

100㎡程度では2つの洗面浴室はもちろん2つのトイレも一般的ではないので、リビングスループランにした以上は何かしらの弊害が出てしまうものです(※トイレを玄関側、洗面浴室がベッドルーム側というのが最もバランスが取れており、そのようになっているケースは実際多いが、トイレが玄関側だと夜中トイレに行くのが億劫になるし、同様に来客時に家族がトイレに行くのも微妙。また、トイレがベッドルーム側だと来客時を想定した場合のPP分離上、芳しくない)。
そのため、リビングスルー以外のもう少し気の利いたプランニングが出来なかったのかという思いもなくはないのですが、逆に言うとリビングスルーであること以外はかなり魅力の詰まったプランでもあるでしょう。

全室が日照・眺望良好な南東に面しているだけでも素晴らしいのですが、その上、上述のように北西方向にも開口部を設けたことでキッチン・トイレ・廊下などにも窓があり、通風・採光面での魅力も申し分ありません。

柱の食い込み自体はかなり目立つものの、低層建のため柱は細く、100㎡超ゆえに1つ1つの居室にもゆとりがありますので少々の居室形状の悪さも気になりません。

坪単価は592万円。いわゆる財閥系などの大手デベロッパーが「この地で100㎡超のプレミアム住戸を分譲」したら優に2億を超えてしまうのが今時期の相場のはずで、多少なりともこなれた感のある水準でしょう。

ただ、やはり上述のように駐車場がオマケ程度の1台しかない(※)というのは当プランの検討者層とのミスマッチを感じるわけで、そのあたりが加味されての水準でもあるのかなと。
※「当プラン専用駐車場」ならば売却時も買主が引き続き使用することが可能なので、売却時に障害になることはありませんが、「(当初の抽選で当たったとしても)通常の共用駐車場」である限り売却時に引き継ぐことは出来ないのでやはり大きなネックになるでしょうね。

まぁ、駐車場がマストな方はいくら安かろうと買わないでしょうし、初めからそうではない層をターゲットにしているということかとは思いますが…。

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