オープンレジデンシア目白フロントコート【30㎡台から100㎡超までの幅広い面積設定】3階43㎡5,698万円(坪単価439万円)

続けて、オープンレジデンシア目白フロントコート。

設計はカスケードアンドパートナーズ、施工は多田建設です。

カスケードアンドパートナーズは、オープンレジデンシア銀座築地で登場して以来になるでしょうか。
あまり名を聞くことのない会社で、当物件のデザインもオープンレジデンシア銀座築地同様にとりわけ特徴を感じることはありません。

近年のオープンハウス物件はひと頃に比べればかなりデザインに力を入れるようになりましたし、長谷建築設計事務所が携わっている物件などを筆頭にデザイン面に特徴のある物件も見かけるようにはなってきています。そのため、オプレジの中でスケール・価格帯共に目立つ当物件への期待は小さくなかったのですが、少々拍子抜けしてしまったというのが正直なところです。

今風なデザインですし何かが悪いとかではないものの、このスケールの物件であればエントランス内外にさらなる空間的な豊かさがあって欲しかったですし、「この地の大手デベロッパー物件が見たかった」と言ったような感情を覚える方は少なくないはずです。

前回の記事で書いたように財閥系などの大手デベがこの地で供給を行ったならばさらにお高いお値段になったはずで、「オプレジにはオプレジの良さ、目指すところ」があるのは当然のことで、それこそが中小デベの生きる道であるのも確かなのでしょうが…。

前回のオープンレジデンシア目白フロントコート

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の1LDK、北東向き中住戸です。建築基準法上の2階に該当するお部屋なので視界抜けは得られないものの、前建は3階建などの戸建、また、接道もしていますのでけして悪いポジションではありません。

物件には30㎡ちょっとのプランもあり最も小さなものでこそないものの、落ち着きのある住宅街という立地条件からすると少々コンパクト過ぎる印象にはなるでしょうか。

駅徒歩3分という立地ですのでおかしくはないのですが、前回の記事で書いたようにこの「目白駅山手線内側の住宅街での供給」というのは非常に稀なことですので、ファミリータイプの潜在的ニーズというのは十分過ぎるほどあるでしょう。

それを考えると真っ向からそのニーズに立ち向かった「正統派の物件」を供給して欲しかったという思いが少なからず湧いてきてしまうのです。

当物件はその立地なりにオプレジにしては珍しく80㎡超の大き目のプランが相当数設けられてはいるのですが、一方でこういったコンパクト住戸を設けたことで住民属性にバラツキが出てしまうのも気になる材料になりますね。

さて、気を取り直してこちらのプランをコメントしていきましょう。

1LDKとしてはしっかりとした面積が確保されており、特に玄関周りに見所がありますね。
玄関下足スペースはかなりゆったり目の空間になっており、廊下を短めにし効率性を意識しつつも高級感のあるものと出来ています。

小さな衣装収納とのアンバランスが目立ちはするものの、玄関のシューズインクロークはかなり大きく、1418の浴室なんかからも立派な単価帯の物件であることを意識している様子が伝わってきます。

LDKが9.9畳というギリギリ10畳満たない不思議な設定ではあるのですが(一般的にこういうケースでは印象をよくするために「10畳」に設計するものです)、柱による面積消費が多くない点、バルコニーが大きな点なども評価出来ますね。

坪単価は439万円。日照や視界抜けが期待出来ないポジションゆえに物件内ではこなれた水準になっています。

オープンレジデンシア目白アベニューは平均坪単価約410万円、オープンレジデンシア目白御留山は平均坪単価約420万円という水準でしたので、やはり当物件の方がひと回り上の水準になりますが、立地からすれば当然のことと言えるでしょう。

2~3年前までは不思議なほどスムーズに完売していたオプレジですが、昨今は完売を手間取る物件が増えてきており、戸数が多めで高価格帯のお部屋が多い当物件の売れ行きがどのようなものになるか注目ですね。

設備仕様面においては、80㎡超のお部屋も相当数あるもののディスポーザーがないのは残念です。
ただ、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、タイル貼の廊下などそれなりのものにはなっています。

管理費は221円/㎡。ディスポーザーはないものの内廊下ですのでリーズナブルな水準です。内廊下は空調のみ(冷暖房機能なし)なのだと思いますが、それでも悪くない水準です。

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