エクセレントシティ自由が丘イルミナ【やはり「gaoka」ではないが、それを考慮した水準】3階73㎡7,398万円(坪単価336万円)

エクセレントシティ自由が丘Ⅱイルミナ。

尾山台駅徒歩16分の地上6階地下1階建総戸数33戸のマンションです。

同じ等々力7丁目で自由が丘駅徒歩18分だったシティハウス自由が丘レジデンスよりもさらに自由が丘駅まで距離があり、「自由が丘」を名乗るのは限界…という印象のあるポジションになります。

ただ、そのようなポジションなりに価格帯はかなり目に優しいものになっているのも確かと感じる物件です。
そもそも自由が丘駅徒歩11分のエクセレントシティ自由が丘が未だ分譲中ですし、他社物件ではそのシティハウス自由が丘レジデンスに加え、グランレ・ジェイド自由が丘ガーデンパレス自由が丘など自由が丘駅徒歩10分超の物件(シティハウス以外は世田谷区ではなく目黒区なので一概に言うべきではないのでしょうが…)の販売がいずれも好調とは言い難い状況にあるので、当物件は「それ相応のお値段」が必要だったと言えるでしょう。

オフィス・商業セグメントで利益を十分にあげることが出来ている大手財閥系デベロッパーなどであれば安易に弱気なお値段設定をするには及ばない市況ではあるものの、新日本建設の物件はもともと現実的なお値段設定であることが多いですし、ブランド的にも坪単価300万円台前半ならばマッチしていると感じます。
※エクセレントシティ自由が丘の水準(坪単価500万円弱中心)はマッチしているとは言えない。

なお、余談ですが個人的に当物件に関して面白いと思ったのが「GAOKA(がおか)」がクローズアップされている点ですね。
ホームページのトップにもurlにも「GAOKA」…。

20年ぶりぐらいにこの略称を聞いて懐かしくなりましたわ。私も昔言ってた(笑)。
最近はかなり浸透しているんですかね?まぁ、当物件の立地は「がおか」ではないと思いますけどね(汗)。

公式ホームページ
IMG_5575[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。南東方向には当物件と同じ6階建のクラッシィハウス等々力ブランがあり影響はあるものの(敷地端ギリギリに立っているわけではありません)、東と南は戸建になりますので、日照的には悪いポジションではありません。
※当住戸は3××号室ですが、建築基準法上は2階住戸で窓から見る視界の感覚は一般的な2階住戸と同等

間取りは、「L字型の敷地形状の南東端」に位置していることが強く影響したもので、北西部に凸となった玄関位置が最大のポイントになります。

玄関とLDが離れれば離れるほど廊下が長くなってしまうものですので、角住戸ながらLDを角位置(二面採光)に出来ておらず、さらに言えば、洋室3室全てがリビングインになったやや難しさを感じるプランですね。

一方で、廊下を短く見せたいがためにLDの入口ドアを出来る限り玄関寄りに配置したことでLDの入口付近の実質的な廊下部分が長めという欠点もありますが、洋室1の玄関側にウォークスルークローゼットを用意し、洋室1を2WAYにしているあたりに上手さを感じることも出来ます。

また、洋室3の引き戸を開け放つことで広々とした二面採光の空間が実現するのも◎ですし、L字の玄関框が入ったゆったり目の玄関スペースにも見所を感じるプランでしょうか。

パイプスペースの位置がやや微妙で居室の数や配置を変えるような大規模なリフォームの場合は少々の障害になることが予想されますが、このポジションなりに工夫を凝らしたプランではあるでしょう。

坪単価は336万円。平均坪単価約380万円にもなるシティハウス自由が丘に比べこなれていますし、この水準ならば2016年のグローリオ等々力(尾山台駅徒歩12分。全戸西向き)の平均坪単価約325万円と比べても大きな差を感じません。

いわゆる「自由が丘」物件とはお値段が大きく異なる水準であり、日照の得られるポジションでのこの単価であればマンション不況期においてもニーズを掘り出せるように思いますね。

0 Comments



Post a comment