エクセレントシティ自由が丘Ⅱイルミナ【40㎡ちょっとだったとしても同じお値段だったかも…】2階47㎡3,998万円(坪単価283万円)

続けて、エクセレントシティ自由が丘Ⅱイルミナ。

設計・施工はもちろん新日本建設になります。
エクセレントシティ自由が丘は新日本建設の物件としては非常に珍しく設計(とデザイン)において第三者(アトリエユニゾン)が加わっていたのですが、当物件は「いつも通り」です。

Ⅰとは価格帯が大きく異なりますし、Ⅰは都内の高価格帯のエクセレントシティシリーズとしてはやはり珍しい30~40㎡台のコンパクトプランを設けない豊かなコンセプトだったことも多分に影響していたということでしょう(当物件には普通に40㎡台があります)。

デザイン的な見所は感じにくいものの、容積率200%エリアゆえに7階建の物件ながら空地率約49%とまずまずの水準に出来ており、1階住戸のいくつかにはかなり大きなテラスを用意出来ているのも印象的な物件になります。

前回のエクセレントシティ自由が丘Ⅱイルミナ

公式ホームページ
IMG_5576[1]
お部屋は47㎡の1LDK、東向き中住戸です。建築基準法上の1階住戸であり、その大きなテラスが付いたプランになります。
南側すぐのところには南向きの棟が立っていますし、敷地形状に従い南東方向まで伸びた南向きの棟の陰になってしまうポジションなので日照はほとんど期待出来ません。

ただ、東側正面方向は戸建になりますし、奥行のあるテラスとなっていることで離隔もそこそこには図れているので採光は問題ないように思います。

間取りとしては、物件内では小さなものになるものの1LDKとしてはかなり大きな47㎡で、実際、LDKの13.4畳や寝室の6畳などからもゆとりを感じることが出来ますね。

プライバシーへの配慮を行った結果とは言え、玄関廊下をクランクさせる必要があったかどうかは微妙なところですが(一直線とすることでその分収納などに割くことが出来た)、柱の食い込みも見られない上々の効率性を実現したプランで、洋室の引き戸を開いた19.4畳に約33㎡のテラスを加えた空間的な広がりは出色のものと言って良いでしょう。

LDのサッシをL字に出来ていたらさらに広がりのあるものになったはずで多少勿体なくは感じるものの、テラスはスロップシンク付きですし、こういった面積帯のお部屋ではなかなか見ることの出来ない個性豊かなプランという点に好感が持てますね。

坪単価は283万円。南向きの棟の影響が強いことが考慮されての水準であるのは間違いありませんが、そうではあっても「パンダ感」の強い単価設定と言えるでしょう。
「単価」だけで言ったらこのご時世としてはかなりこなれた水準なのは間違いありません。

1LDKとしては47㎡と専有面積がやや大きく、グロスではベラボーにインパクトのある水準でこそないものの、広告を考えた場合に「どうにかこうにか3,000万円台」としたいと考えた末、結果的にこのような単価になったと推測されます。

つまり、このポジションの1LDKが一般的な42㎡程度であったとしても同じ3,998万円だったのではないかと思うわけで、少し広めの1LDKを探していた方にとってはお得感のあるお部屋になるのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついていることに驚かされましたし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板、さらにタイル貼の廊下・洗面所・トイレ床など、近年のこの坪単価の物件では最高クラスのものになっています。

管理費は340円/㎡。小規模ながらディスポーザーと内廊下がついていますのでこの単価は悪くないでしょう。

駐車場は全7台で身障者用1台を除いた6台が機械式になります。

0 Comments



Post a comment