サンクレイドル横濱弘明寺【全戸30㎡台はどうか】5階33㎡3,188万円(坪単価319万円)

サンクレイドル横濱弘明寺。

弘明寺駅徒歩5分(市営地下鉄。京急は徒歩11分)の11階建総戸数40戸のマンションです。

総戸数はそこそこあるものの、全戸30㎡台というプランニングでサンクレイドルシリーズの中でも強くコンパクトに傾倒した物件ということになるでしょう。

読者の方であればご存知の通り、昨今弘明寺駅界隈では供給が相次いでいる状況で、当物件はクリオ横濱弘明寺(※)が至近となるポジションであることも影響してか「面積帯」で棲み分けしたものと思われます。
※立地などに関してはクリオやクレヴィア横濱弘明寺をご参照。

近年はマンション価格の高騰でいわゆるワンルーム投資マンションですら郊外寄りで供給されることが珍しくなくなってきていますし、コンパクトプランの「賃貸ニーズ」はこの弘明寺界隈でも少なからずあるでしょう。
しかしながら、あえてこの弘明寺で投資・賃貸する理由は見出しづらく(別に弘明寺が悪いなどと言うつもりは毛頭ありませんが…)、全戸30㎡台という点に少々中途半端な印象を受けてしまうのも確かです。

40㎡超の1LDKなどであればまだしも、30㎡台前半の1LDKを実需で買う方はかなり限られていますし、一方で、この地で投資に焦点を当てたならば30㎡台よりも20㎡台の方が適しているようにも思うのです(そもそも私はワンルームマンション投資を微塵もオススメしてはいませんが…)。

設計は建正設計、施工は上滝です。

敷地面積約340㎡の小規模物件ながら北東・北西の角地であり、鎌倉街道からも1本入ったポジションはなかなか魅力的なものだと思います。

ただ、物件は全戸北東向き(角住戸除く)の設計で、南東方向鎌倉街道の向かいに同じぐらいの高さのマンションが立っているとは言え、若干の違和感がありますね。

将来的なリスクを考えると「接道方向に住戸を設ける」のが手堅くはあるのですが、北東方向だけでなく北西や南西もわりと抜けのあるポジションになるので、南西中心もしくは全方位に住戸を設けた「全戸角住戸設計」のような形の方が魅力を高めることが出来た印象があります。

デザインに関しては外壁タイルを低層部と中高層部で使い分けるなどの工夫もありますが、とりわけ目立つものではなく一般的なものになりますね。

公式ホームページ
IMG_5572[1]
お部屋は33㎡の1LDK、北東向き中住戸です。北東方向は上述のように接道していますし、向かいも戸建が中心なのでこの中層階からでも視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、33㎡というかなり小ぶりな1LDKで、かつ、柱の食い込みも顕著なものになりますね。
共用廊下側の柱が食い込むのはよくあることなので許容範囲と言えますが、バルコニー側の柱の食い込みはいただけません。

20㎡台のいわゆるワンルーム投資マンションであれば食い込むのが「デフォルト」と言っていいぐらいの感覚なのですが、当物件はそういった安普請なマンションブランドではないはずですから…。

上述のように、当物件は全戸北東向きでいわゆる板状的な設計なので、北東面の柱だけアウトフレーム化すればいいだけのはずですし、もうひと頑張りあって欲しかったですね。

また、当プランは玄関ドアを開けた目の前がエレベーターホールということでプライバシー面への配慮に欠けていますし、共用廊下も全体的にゆとりのない造りになってしまっています。

坪単価は319万円。全戸30㎡台になっている時点である程度は想像出来ましたがやはり高いですね…。

一般的な40㎡程度の1LDKであればまず不可能であろう単価設定で、上述のような「やや中途半端な面積帯」であることを考えても少々強気な印象になります。

この界隈でも20㎡台のいわゆるワンルーム投資マンションは坪単価330万円程度になるのが近年の相場ではあるものの、ワンルーム投資マンションはわりと容易に値引きされるもので(特に決算月直前)、表に出てきている「価格」が必ずしも正しいものではないことにも注意が必要でしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然ですが、食洗機やトイレ手洗いカウンター、さらには床暖房もない淡泊なものです。全戸30㎡台の物件なのでけして珍しいものではありませんが、ちょっと残念ですね。

管理費は448円/㎡。小規模とは言え、外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでここまでとは思いませんでした…。これはちょっと高過ぎますし、投資としてはもちろんのこと実需としても重く感じますね…。

駐車場は全8台で、内訳は平置3台・機械式5台となります。

全戸30㎡台なのに多すぎません???
維持費のかかる機械式は不要だったような…。

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