ホワイトマークス溝の口【駅距離、スケール、デベロッパーが良い反面…】70㎡6,450万円(坪単価304万円)

ホワイトマークス溝の口。

所在地:神奈川県川崎市高津区二子6-696-3他(地番)
交通:高津駅徒歩8分、武蔵溝ノ口駅徒歩15分、溝の口駅徒歩16分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、115戸

分譲中のプレシス高津のお隣、同じく敷地北側が府中街道に面したポジションになります。
やはり分譲中のアールブラン高津レジデンスはさらに駅距離がありはするものの、やはり府中街道との位置関係に共通するものがあり、この界隈はちょっとしたマンション激戦区の様相になっています。
※当物件の第1期1次は、オプション50万円分プレゼントに加え、駐車場などの先行抽選権を付与(通常は竣工直前などに抽選を行うが第1期1次の終了後すぐに割り当ててしまう)をやっていたあたりからも苦しい状況にあると感じますね。

当物件は、それら3物件の中で最も駅に近い、最もスケールが大きい、さらにデベロッパーが大手(双日が筆頭(持分上位)ではあるが「インプレスト」が使われていないことからも分かるように三菱地所レジデンスの持分も相当程度あるものと推測される)という分かりやすい魅力があるので本来はもっと売りやすいはずなのですが、芳しくない南面条件が足を引っ張っているのでしょうか。

この界隈は総戸数100戸超のスケールを有する物件が数えるほどしかありませんし、当物件はそのスケールを活かした共用部にも見所が少なくないだけにそのランドプランなどは余計に惜しく感じます。
※このあたりについては次の記事で追記します。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南側隣接地には5階建のマンションが立っており、屋根が盛り上がった部分なども含めるとこの上層階住戸であっても視界に影響があります。ただ、日照には何ら影響はありませんし、西方向は戸建住宅街になるので視界抜けも得られるという悪くないポジションです。

間取りとしては、ギリギリ70㎡に乗ってはいるものの、驚いたことにこのプランが物件内で最も大きなものとなります。

昨今の狭小トレンド下においては総戸数687戸もありながら最大77㎡だったグランドメゾン品川シーサイドのような例もありますが、あえて苦言を言わせていただくと、このプランニングを採用している時点で何と言うか「後ろ向き」ですよね…。

もちろん南面条件の悪さを考慮したがゆえのものなのでしょうが、競合物件が少なくない中、総戸数116戸という数を64~70㎡という狭いレンジに集約してしまったらそれはそれで厳しくなるのは当然なのかなと。

ランドプランを現状とは違ったものにしてでも、方角や階数によって55~80㎡ぐらいの面積帯及びバリエーション豊かなプランを取りそろえるべきだったように感じますね。
※こちらの点も次の記事で追記します。

さて、肝心のこちらのプラン詳細ですが、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしたもので角住戸感は薄いです。70㎡に過ぎない角住戸なので廊下を一直線として効率性を重視するのは仕方のないことではあるものの、せっかくの角住戸なのですから西側(妻側)開口部はもっと充実させて欲しかったですね。
南を向いた棟ではありますが、この南西角のポジションだけは西側をメインバルコニーにするというのも1つの手だったのではないでしょうか。

共用廊下側は柱の食い込みが顕著ですし、面積・プランニング共に何かしら一石投じるぐらいの心意気があって欲しかったと感じてしまいます。

順梁ながら掃き出し窓のサッシ高を2.2mという高さのあるものを採用出来ているのはかなり評価出来る点ではあるのですが…。

坪単価は304万円。南面前建の影響が残っていても西が抜けているため物件内で上限に近い水準の単価になります。
先行物件プレシス高津やアールブラン高津レジデンスと比べるとひと回り高めのお値段設定で最も駅に近いことが影響しているものと思われます。

エントランスなどの共用面での魅力も窺える物件ですし分からんではないのですが、この単価帯にするのであればやはり間取りにもう少し配慮というか「華」のようなものが欲しかったとは思いますね。

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