ホワイトマークス溝の口【7階建(直床)は苦肉の策?】6階65㎡5,100万円(坪単価261万円)

続けて、ホワイトマークス溝の口。

設計・施工は長谷工で直床です。
同じ高さ限度20mエリアでもプレシス高津アールブラン高津レジデンスは6階建なので二重床にすることが出来ていますが、こちらは7階建としたがゆえに直床になってしまっています(概ね二重床にするためには3mぐらいの階高が必要)。

常々言っているように余程「容積を消化しづらい条件が入り混じってはいない限り容積率MAXで設計する」のは当然のことで、当物件の場合は階数(フロア数)を6ではなく7にしたことでその分「建築面積を減らし空地の豊かさを生み出す」ことが出来ているというメリットがありはするものの、坪単価200万円台後半が中心となる物件であることを考えると直床が正解だったのか微妙なところではあるでしょうね。

前回の記事で述べたように当物件は兎にも角にも南面の塞がれ感がネックになっており、それを少しでもカバーするためには「空地率を高め前建との離隔を図るのが筋」ですので、そういう意味では7階建は当然の方向性と感じなくもないのですが、そもそも南向きと東向きのL字に近い2棟構成って正解なのだろうか?

西側に戸建などの低層住宅が広がっていることを考えると、現状の南向きの棟を敷地に対して斜め(敷地南端中央付近から提供公園に向かって)に配置した方が「日照」と「前建との離隔」を両立出来たような気もします。

そのようにすると道路から奥まった南東頂点部の扱いが難しくなりますし(駐車場にする場合にはむろんそこへの動線を確保する必要がある)、いろいろな要素が複雑に絡み合った結果この形になったのは間違いないところなのですが(そもそも提供公園はこの位置でないとダメだったの?府中街道は近くなるが提供公園の位置が最も魅力があるような…)、この位置の南向きだと特に低層階は価格で勝負するしかなくなるのは目に見えているかと思うのです。

7階建とし空地率を約54%に高めたことで、共用廊下側にかなり豊かな緑(中庭)を設けることが出来た、駐車場の一部を平置に出来た、さらに言うと、2次元的にも3三次元的にも魅力のある2層吹抜のラグジュアリーなエントランスを設計する余裕が生まれたのも確かなので、これも1つの正解だと思いはするものの、敷地面積約4,000㎡という大きさがあるわけですし、どことなくモヤモヤした感情が生じてしまう物件ではありますね。

前回のホワイトマークス溝の口

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、東向き中住戸です。東向きの棟の中ほどに位置したお部屋で正面方向はヤマトの建物とプレシス高津のちょうど間(ヤマトの平地の駐車場)になるので、両サイドからの圧迫感はあれどそれなりの視界抜けを得ることが出来るポジションになります。

間取りとしては、物件内では最も小さなものでいわゆる狭小3LDKになります。

ただ、LD単体で11畳確保出来ていますし、LD隣の洋室3には方立てが非常に小さなウォールドア、さらにLDから洋室3にかけて連窓サッシ(サッシ高2.2m)が採用されているので専有面積以上の空間的な広がりを得ることが出来るでしょうね。

浴室は1418ではなく1317と小さいものの、収納はあから様に少ない感じではなく、専有面積なりにバランスの取れたプランになっていると思います。
共用廊下側の柱の食い込みはやはり目立ちはするものの、玄関と洋室1が共用廊下から少し窪んだ位置に設計されているので玄関前にアルコーブ的な空間を設けることも出来ているのも好感が持てます。

坪単価は261万円。南向きの上層階中住戸は坪単価300万円近い水準ですので単価差はそれなりにありますね。物件によって日照だけでなく眺望などの違いもありますので一概には言えませんが、南向きと東向き(もしくは西向き)の単価差は5%程度となることも珍しくなく、視界面に大きな差のない(※)当物件においてのこの差は少々大きな印象があります。
※上述のように階高を抑えた高さ20m内の7階建ですので、最上階であっても前建の影響が残る。

ちなみに、平均では当物件もプレシス高津やアールブラン高津レジデンスの平均坪単価約260万円台と同じぐらいの水準になるようです。
駅距離の差がありますし、それに加えブランド感やスケール感、また、共用面での魅力もありますので平均単価で論じる限りは違和感はないものの、前建の影響が顕著な低層階の単価安(坪単価230万円前後)が寄与してのものですし、このポジションであれば東向きと南向きの単価差はもう少し小さい方が適切だったかもしれませんね。

設備仕様面は、スケールを活かしたディスポーザーに加え食洗機がついています。
水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターすらないのは残念なのですが、(なぜか)お掃除浴槽が付いているという特長があります。

管理費は170円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがついてのものですので総戸数100戸超のスケールメリットを活かせている水準と言えますね。

駐車場は全47台で、平置9台(身障者用1台を含む)、機械式38台という構成になります。

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