オープンレジデンシア四谷坂町【北に「バルコニー」、南に「LD」】4階58㎡6,498万円(坪単価373万円)

オープンレジデンシア四谷坂町。

所在地:東京都新宿区四谷坂町4-26-1(地番)
交通:曙橋駅徒歩4分、市ヶ谷駅徒歩10分、四ツ谷駅徒歩11分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、23戸(事業協力者住戸5戸含む)

その名の通り四谷坂町アドレスに誕生する物件なのですが、ジオ四谷坂町シティハウス四谷坂町とは異なり靖国通り沿いのポジションになります。

そのため、靖国通りの喧騒は不可避ではあるものの靖国通り沿いであるがゆえにジオやシティハウスよりも高さを出すことが出来ており、北(靖国通りの向かいは防衛省)・南共に中層階以上で視界抜けを得ることが出来ますね。

津の守坂の坂上となる南側のエリアは標高が一段高くなってはいますが、それでも上層階からの眺めはなかなか魅力的なものとなるでしょう。

設計はディスク、施工は建研です。
ディスクはオプレジではお馴染みですが、建研はお初ですね。新日本建設のグループ会社になるようです。

デザインに関しては、オプレジのかなりの小規模物件ですので特筆すべき点は見当たりません。
ただ、オプレジの中でもかなりシックなトーンで纏めれており、エントランスホール内にふんだんに間接照明をあしらうなど価格帯なりの高級感・重厚感を心掛けている様子は窺えます。

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、北東角住戸です。「北側」は靖国通りになりますので前建までの距離は十分、また、「南側」すぐのところは2階建の戸建などが中心となったポジションですね。

当物件は基本的に1フロア2戸の構成で「いずれもメインバルコニーが北向き(靖国通り向き)」になっています。
そのため、「北東角住戸」と書いたのですが、見ての通りこちらのプランは「LDが南東角位置」に配置されており、南面を上手に活かしたプランニングということになります。

お隣のプランも中層階以上で南面が良好になりますし、「だったら南をメインバルコニーとした設計でも良かったのでは?」という思いもなくはないものの、南側目の前は戸建とは言え低層階は靖国通り側(北側)に比べ前建の影響が強くなってしまうことが考慮されてのものなのでしょうか。

近年だとインプレスト駒込イニシア池上なんかでこういった特色ある設計が採用されているのですが、こういったプランが施されるのは「普段から間取り面での拘りの強いデベロッパーだからこそ」と思っていたので、オプレジでお目にかかれるとは思っていなかったというのが正直なところです。

そのLDのある北側はもちろん、メインバルコニーのある南側ですら柱の食い込みが見られるプランニングはオプレジ99%と言った感じではあるものの、それをカバーしてくれる気の利いた設計ですね。

まぁ、LDの南側にある2つの開口部は一連のサッシであって欲しかったという思いもありますが…。

なお、このように「玄関側にLDを持ってくる=ベッドルームはリビングイン(もしくはリビングスルー)」とならざるを得ないのですが、この面積帯ならばリビングインであることはそれほどマイナスにはなるとは思いませんし、効率性も高めることが出来るので悪くはないでしょう。

収納のかなり少ないプランながら、LDKの15畳はこの面積の2LDKとしてはかなり大きなものになります。

坪単価は373万円。上層階は400万円ほどの水準であり、低層階でも前建を越えるこの階ならばこんなものでしょう。
前出の近隣2物件のうちジオ四谷坂町は2013年の分譲だったので平均坪単価約300万円とかなり安かったのですが、直近の分譲中のシティハウス四谷坂町は平均坪単価約410万円となっており、当物件は平均でそれよりもいくらかこなれた水準ということになりそうです。
目立って安くはないものの、小規模なオプレジなりに気持ちこなれた水準と言った感じでしょうか。

設備仕様面は、小規模なので当然のごとくディスポーザーはありません。
ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板などそれ以外は単価帯なりに無難なものとなっています。

管理費は346円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら高めで、総戸数23戸の小規模物件であることが影響したであろう水準になります。

なお、駐車場は1台もありません。この立地の小規模オプレジなら既定路線でしょう。

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