ザ・パークハウス三田タワー【タワマンの建設が半ば信じ難いほどの地】22階103㎡25,000万円台(予定)(坪単価約804万円)

ザ・パークハウス三田タワー。

分譲開始まではまだ少しお時間がありますが、リクエストをいただいていることもありこのタイミングで取り上げてみます。

赤羽橋駅徒歩7分、三田駅及び芝公園駅徒歩9分、麻布十番駅徒歩11分、田町駅徒歩12分の23階建総戸数111戸(事業協力者住戸57戸含む)のマンションです。

事業協力者住戸が多いことからもお分かりのようにメゾン三田の建替プロジェクトとなるこちらの物件は、そのイタリア大使館に寄り添うポジションで早くから注目を集めていました。

従前のメゾン三田は11階建総戸数67戸延床面積約6,300㎡というものでしたが、当物件は国内で初めて「マンション建替法に基づく容積率の緩和特例制度」の適用を受けたことで容積率約462%、さらに、「港区東京都市計画高度地区の絶対高さ制限の特例に係る認定」を受けたことで絶対高さ35mを超える23階建(高さ約76m)を実現することが出来ています。

当初の建替検討段階では17階建程度で描かれていたはずですが、特例の認定を受けたことでさらに高いものとすることが出来たようですね。

ちなみに、物件概要などには「※港区の絶対高さ制限を定める高度地区のため、本物件と同一規模・形状の建物は建築出来ません」と言う注意書きがありますが、港区が公表している説明資料には「分譲マンションの建替などにおいては区長の認定等により特例的な扱い(指定地を超える)」が可能な旨の記載があり、そもそも当物件の場合は今回認定を受けているわけですから将来において同一規模・形状で再認定が受けられないと言うのは考えにくいでしょう。

次の建替は何十年も先のことですので現状の制度や世論が大きく変わってしまう可能性があり、デベロッパーはそのリスクを回避するために「※」のような注意書きがなされますが、計画道路による土地の収用によって敷地面積が減少した結果既存不適格になってしまったケースなどとは明らかに異なるわけで、将来的なリスク(?)よりも「通常では実現しないこの地の23階建」という魅力がの方遥かに上回っていると感じます。

また、当物件のポジションは丘上というには中途半端な標高約13mほどのポジションではありますが、大通りから内に入った「第一種住居地域のタワーマンション」であり、小ぶりなタワマンではあってもここまで落ち着きのある地のタワマンはちょっと記憶にないですね。

イタリア大使館に寄り添っていることはとっても分かりやすい魅力になりますのでそちらばかりが注目を浴びてしまっている気がしますが、敷地の周囲を見渡していただけるとお分かりのように「この地にタワマンが出来ることが半ば信じられないようなポジション」であり、当物件の一番の凄さはそこにあるのではないでしょうか。

まぁ、敷地が閑静なポジションにあろうが視界抜けの得られる高層階では周囲の喧騒の影響を受けるのは不可避で、そのメリットが半減してしまうとも言えますが…。

公式ホームページ
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お部屋は103㎡の2LDK、南西角住戸です。西側道路の向かいがイタリア大使館になるポジションで、南西~西にかけてイタリア大使館や綱町三田倶楽部の緑が広がる絶景が楽しめます。

南西角なので真夏の西日の直撃は少々気にはなるものの、眺望を最大限享受できる方角にコーナーサッシを設けた非常に魅力的なプランになります。

間取りとしては、22~23階のみに設けられたプレミアム住戸的な位置づけで、21階以下に比べ天井高を高く(最大2.7m)することが出来ているので開放感も十分です。

当物件はこのプランに限らず悲しいぐらいに柱を軽視した設計でいずれの方角もメインバルコニー側の柱が食い込んでいることに驚かされるのですが、22~23階は天井高(階高)が高いことで梁下でも2.1~2.2mぐらい確保出来ているので窓際の下り天井(梁)はそこまで悪目立ちするものではありません(ここまでのお値段になるとさらに上のパフォーマンスが見たかったという思いもなくはないですが…)。

また、居室形状に関しても柱の食い込みのあるお部屋は大きなお部屋なので少々形が悪かろうが気にならないレベルでしょう。

ちなみに、当物件は80㎡台に3LDKがあるものの、最低でも96㎡となる22~23階のプレミアム住戸の全てが「2LDK」になっているのは驚かされる点の1つでしょうか(※)。
※従前のメゾン三田が61~206㎡という優雅な造りだったことも影響しているのかもしれません。

当プランも103㎡という大きさがありながら2LDKになっておりかなり優雅な造りになっていると言えます。浴室は1620ではなく1822ぐらいあっても良かったような気はしますが、洗面はしっかりとダブルボウルですね。

坪単価は予定価格(1,000万円単位)で804万円。最もイタリア大使館の緑に寄り添うことが出来る南西角住戸は、低層階80㎡で坪単価620万円超、中層階95㎡で700万円超が予定されており、この22~23階は天井高が15cm高いことを考えると気持ち程度ながらお得感があるように思います。

2013年に分譲されたザ・レジデンス三田の時点で高層階プレミアム住戸は坪単価500万円台中盤(最上階中住戸)~600万円台中盤(LDが2層吹抜のメゾネット角住戸)という水準でしたのでその当時よりも遥かにマンション価格が高騰しているこのご時世の価格として何ら違和感のない水準ではあるものの、ここまでの単価帯ともなると共用面のグレードに多少の物足りなさを感じてしまうところはありますね。

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